全国房地产市场供需基本均衡,供需比为119%,供给过剩城市比例为37.14%:我们对70个城市近9年住宅用地成交建筑面积和住宅销售面积的进行分析,我们认为:1)全国住宅市场目前供需基本均衡,但城市之间分化严重:一线城市供需比仅65%,供给不足状况仍旧严重,供需比:上海>北京>广州>深圳;二线城市供需基本均衡,供需比为116%,太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩;三四线城市供给轻度过剩,供需比为125%,营口、鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重;2)全国房地产相对过剩的比例约37.14%: 70个城市有26个城市供给相对过剩,占比37.14%;17个城市供需基本均衡,占比24.29%;而供给相对不足的有27个,占比38.57%。

货币急剧紧缩是房价下跌的主要原因:对比2008年和2012年的两次房价下跌周期,1)紧货币周期是刺激房价下跌的直接因素:2008年下跌前,经历6次加息16次提升准备金,利息提升1.35%;2012年下跌前,经历6次加息12次提升准备金,利息提升1%,投资甚至刚性需求急速下降;2)下跌周期在加长,幅度在加大:2008年环比下跌周期4个月,而2012年则接近9个月,调整范围也较08年更为普遍(08年主要是一线城市调整,而11年则几乎遍及全国),区间跌幅由2008年的下跌10.4%扩大到2012年的下跌13.6%。

日本经验:货币急剧紧缩及商业地产价格下跌是领先信号,目前中国房价虽需远虑但勿近忧,未到全面下跌时:通过对中日房地产市场发展的对比,我们认为:1)房价下跌的直接因素往往是紧货币周期:日本政策利率价格在71-74和88-91年两次周期加息,随后导致地价在75和92年出现明显调整;我国目前货币环境稳中略紧,在目前经济转型尚未成功、新兴产业未能快速替代的情况下利率环境并不致大幅上行;2)商业地价连续大幅下跌是泡沫破裂的信号:商业地价最具弹性,在泡沫形成期上涨最快幅度最大;在泡沫破裂初期跌幅最快最大,是房价全面下跌的领先指标;目前我国部分城市商业地产出现量价僵持,未来的房价调整或将始于商业地产。3)人口结构变化是房价停涨的根本原因:日本1982年后25-34岁人口总量进入下行周期,房地产价格也停止上涨趋势并出现了小幅调整。预计中国25-34岁人口高点将出现在2017年前后,房价虽有远虑但勿近忧。

投资建议:目前房地产市场供需比总体均衡,房价未到崩盘之时,过度悲观情绪后续或将得到纠正,但行业总体增速也仍在下降通道之中。行业中期仍缺乏趋势性机会,建议关注: 1)可能转型拥抱新经济的公司; 2)受益于土地制度改革,特别是存量用地盘活的公司。3)受益于国企改革的公司。