从总量来说，产业园区可能是一个长期供过于求的行业。但产业园区存在显著的强者更强特征，头部园区的产业集聚效应的护城河宽广，近期又迎来新的政策机遇。从投资标的选择来看，园区是否具备高产业集聚门槛是衡量产业园区公司好坏的关键，而园区企业的经营性业务收入占比、分红意愿、产业投资成色好坏，则是产业园区投资价值的重要影响因素。推荐上海临港，建议关注张江高科、中新集团。

总量层面的供求错配，是行业面临的最大挑战。当前产业园区行业面临同质化供给不断增加，但需求相对疲软的挑战，核心城市园区资产经营面临一定压力，高力国际数据显示，核心城市产业园区普遍面临超量供给但需求相对不足的问题。写字楼市场租金持续下行，并和产业园区存在一定替代关系，也可能挤占园区需求。部分地区对园区内企业减免租金、划拨土地等政策，也进一步阶段性增加了园区企业经营压力。展望未来，预计我国产业用地出让仍然较为充分，总量层面供给压力仍大。

结构性机遇：产业集聚和供地创新。尽管产业园区普遍存在，但具备产业集聚效应的园区十分稀缺。成功的园区需要园区定位和产业政策配合，需要优越的地理位置和配套设施，还需要布局产业链核心企业的历史机遇。对具备强产业集聚效应的园区而言，其供求形势则不同于行业整体。强者更强在产业园区行业是普遍存在的现象。部分城市推出M0 工业用地，也明显优化了产业园区公司的运营环境。园区企业的增量园区项目有望提升盈利能力，存量园区有望依托政策更新，改变用地类型，提高土地容积率，更新园区业态，形成更高效、科学的业态组合，提高存量园区资产的收益率。

运营服务水平不断提升，投资业务分享红利。我们认为，园区之本在于产业，只有能够真正深入产业，提供贴合产业需要的运营管理服务，最终形成产业聚集效应的园区，才能在竞争激烈的市场中保持租金和出租率的平稳。而园区企业还需要梳理单一园区经验，形成系统性的运营管理服务体系，并通过线上平台提高服务效率。当前产业园区是C-REITs 市场规模第二大类资产，园区通过REITs发行的渠道相对稳定，首批REITs 扩募成功证明REITs 平台作为退出渠道的可持续性，且通过REITs 资产出表后，园区企业仍然可以参与园区的日常运营管理，优质园区企业可以通过产业园区REITs 来扩大经营管理范围。园区企业的产业投资业务与金融机构存在根本区别，其本质上是为了帮助产业更好发展，既是服务产业的方式，也是分享产业发展的手段。园区企业不仅获得租金和不动产销售额收入，更可能通过直接投资或基金化投资方式分享园区企业的成长。部分头部产业园区公司可能参股各类专精特新企业。

营收下降盈利改善，租赁业务稳步发展。2023 年上半年，样本企业实现营业收入275 亿元，同比下降7.1%；归母净利润42 亿元，同比增长15.2%。园区新增需求疲弱对园区企业经营造成一定压力，但投资业务的良好表现拉动归母净利润快速回升。行业需求不足，叠加部分园区企业主动放缓销售计划，寻求通过REITs 实现资产退出，导致销售业务收入下滑。2023 年上半年，5 家样本企业公告销售业务实现收入74 亿元，同比下降15.1%；毛利润48 亿元，同比下降8.5%。园区开发企业报表积累的经营性资产不断扩大，企业房屋租赁业务持续发展，2023 年上半年，4 家样本公告企业实现房屋租赁收入35 亿元，同比增长26.1%；毛利润21 亿元，同比增长45.1%，分别贡献整体营业收入和毛利润的31.0%和31.5%，占比开始提升。

风险因素：宏观经济增速放缓，或部分行业发生调整，园区运营不及预期的风险； 产业园区行业整体同质化供给较大但需求疲弱，部分产业园区租金和出租率可能下降的风险；如果某一行业发生重大调整，产业园区的运营可能受到牵连；租金减免政策可能在短期内影响产业园区的收益。

投资策略。从总量来说，产业园区可能是一个长期供过于求的行业。但产业园区存在显著的强者更强特征，头部园区的产业集聚效应的护城河宽广，近期又迎来新的政策机遇。从投资标的选择来看，园区是否具备高产业集聚门槛是衡量产业园区公司好坏的关键，而园区企业的经营性业务收入占比、分红意愿、产业投资成色好坏，则是产业园区投资价值的重要影响因素。推荐上海临港，建议关注张江高科、中新集团。