核心观点：

事件。1 月24 日人民银行办公厅、金融监管局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了经营性物业贷款的标准；1月25 日，金融监管局在新闻发布会上表态“房地产对国民经济具有重要影响，金融业责无旁贷，必须大力支持”。从近两日的政策及表态方向看，金融体系对地产态度明显变化，监管主体从保项目向保主体过渡，融资支持具象化，主要着力点为经营性抵押贷款，包含经营性物业贷款及租赁住房经营性贷款。

虽是老政策，但有新环境。经营性物业贷款并不是一个全新的信贷类型，但过去在执行上是比较严格的，银行出于风险的考虑，除核心城市核心地段的物业外，很少做经营性物业贷，国内上市企业投资性房地产平均质押率预计45%左右（26 个样本，财报数据，抵押的投资性房地产规模/投资性房地产储备规模），且银行执行的估值率多数不足50%（万科37%，华润56%，龙湖42%，新城31%，招商蛇口50%）。

近期央行对地产行业表态积极，但缺乏抓手，当前环境重提要做好经营性物业贷款管理，给了银行一个较为平缓的释放信贷的渠道，稳定地产企业的资金需求。

扩大使用范围，利于资金腾挪。《关于做好经营性物业贷款管理的通知》规定，在2024 年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。相比过去仅能用于项目本身的资金用途，本次调整可让企业腾挪资金偿还公开市场债券，这对于未违约企业的债务偿还能力或有提升。

预计有效释放额度超5000 亿元。持有可做经营性物业规模较大的上市房企，投资性房地产资产总规模为1.56 万亿元，其中未违约的房企以及央国企规模为1.5 万亿元，抵押资产规模6705 亿元，若按照未抵押资产可以融资70%，已抵押资产可获得额外20%的资金，则预计可释放额度将会超过5000 亿元。

投资建议。从22 年8 月的“强调贷款总量增长稳定性”到23 年11月的“三个不低于”再到当前经营性物业抵押贷款的支持政策，金融体系对地产态度明显变化，融资支持具象化，监管主体从保项目向保主体过渡，或能化解房地产企业的资金压力，强化房地产企业抵御风险能力。当前地产板块估值处于低位，可关注配置价值。

风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。