10月26日讯（记者 沈述红）今日，嘉实基金、华夏基金和中金基金上报了首批消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。

此前在10月20日，证监会曾发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

在业内人士看来，公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施正当其时。作为重要的资产类别之一，其未来市场规模可达万亿级别。在经济发展的大周期内，首批消费基础设施REITs价值发现的空间或较大。

不过，有基金经理提示，消费REITs推出后，基金管理人要进一步思考如何更好地跟外部运营管理机构合作，同时也要把各自的管理边界确定好，激发相关主体的管理动能，这样才能把零售REITs的资产特性发挥出来。

首批消费REITs上报

从上交所和深交所官网披露的上报信息看，此次嘉实上报的嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金原始权益人北京物美商业集团股份有限公司，专项计划管理人为嘉实资本，专项计划名称为“嘉实物美消费基础设施资产支持专项计划”。

公开信息显示，物美集团是我国最大、发展最早的现代流通企业之一，旗下拥有“物美”、“美廉美”、“麦德龙”、“百安居”、“新华百货”等知名品牌，在全国拥有超过1800家多业态门店，年销售规模逾1000亿元。

华夏基金上报了两只消费REITs。其中，华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金原始权益人为上海兴秀茂商业管理有限公司，专项计划管理人为中信证券，相关专项计划名称为“中信证券-金茂购物中心1号资产支持专项计划”。

另一只产品华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金原始权益人为华润商业资产控股有限公司，专项计划管理人为中信证券，相关专项计划名称为“中信证券-华润商业资产1号资产支持专项计划”。

中金基金旗下中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金原始权益人为印力商用置业有限公司，专项计划管理人为中金公司，相关专项计划名称为“中金-印力消费基础设施资产支持专项计划”。

印力集团于2003年成立，专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链。2005年，该公司创立印象系列品牌，筹备以定位为区域型购物中心的“印象城”品牌提供商业运营服务，并逐步发展出社区商业品牌“印象里”，片区型购物中心品牌“印象汇”，以及城市级商业中心“印象城MEGA”。2016年，印力成为万科集团成员企业，是万科城乡建设与生活服务商战略的重要组成部分。截至2023年10月，运营管理项目超164个遍布全国53个城市，资产规模近1000亿，管理面积超1200万平方米。

未来市场规模可达万亿级

上述产品外，未来或将有更多消费REITs推出。

仅从上市公司方面透露的信息看，大悦城曾于9月中旬回复投资者时表示，公司在消费基础设施领域具有丰富的开发运营经验，已沉淀了一批优质资产，将抓紧政策窗口期、积极研究政策利好，加快推进消费基础设施REITs发行工作研究，不断优化公司资产结构。

天虹股份也在7月公告，拟以其下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行公募REITs项目；同天，百联股份公告，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。

在业内人士看来，公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施正当其时，它有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费，将为中国公募REITs市场注入新的活力。

“作为重要的资产类别之一，消费基础设施REITs未来市场规模可达万亿级别。对标国际市场，截至2023年10月，两支零售商业类REITs跻身全球市值最高的十支REITs行列，市值分别超过390亿美元和340亿美元，国内消费类公募REITs市场前景令人期待。”瑞思不动产金融研究院表示。

数据显示，在成熟的REITs市场中，购物中心等消费属性资产已具备相当规模。截至2023年9月，美国零售业REITs市值占比达14%、新加坡零售业REITs市值占比达10%、而香港零售业REITs市值占比高达76%。

物美集团CEO张斌9月份曾表示，公募REITs能够盘活优质的商业资产，在我国经济基本面逐渐修复的背景下，商场、购物中心等资产的估值将会恢复，相应的REITS产品收益率也将有明显改善。

中航基金相关负责人解释，消费类资产收益弹性较大，对经营管理能力的要求更高。这包括对于底层资产的精细化运营，更体现在对于宏观经济周期的把握。随着国民经济的发展和消费方式的转变，可投资的消费类底层资产会愈发丰富。“在经济发展的大周期内，首批消费基础设施REITs价值发现的空间或较大。”

从美国市场来看，在传统的住宅、零售、办公类资产REITs中，零售资产的长期业绩表现是最好的，但波动性也很大。“不过，消费REITs推出后，基金管理人要进一步思考如何更好地跟外部运营管理机构合作，同时也要把各自的管理边界确定好，激发相关主体的管理动能，这样才能把零售REITs的资产特性发挥出来。”嘉实基金首席投资官兼公募REITs板块负责人王艺军称。

国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成此前也提及，消费基础设施REITs项目在申报、审核、运营管理等方面应关注十大要点：一是入池底层资产是产权明晰的商业项目；二是原始权益人是不涉房的独立法人主体；三是项目用地一般以商业用地为主；四是法定的投资管理手续应补尽补；五是租户业态结构与租约期限配置要得当；六是项目历史和预期收益均应持续稳定；七是资产估值核心参数假设应有根有据；八是资产运营管理机构有能力和激励奖惩机制；九是原始权益人对土地增值税等税收承担兜底责任；十是净回收资金严禁流入商品住宅等领域。