投资摘要：

A+H 物业管理上市公司已超50 家。物业管理板块营收规模靠前的A+H30 家物管公司2021H1 实现828 亿元，碧桂园服务以117 亿元位列首位，恒大物业和雅生活服务分别以79 亿和62 亿位列二三名，平均收入为57 亿元。

一线公司平均收入57 亿元，二线公司平均收入13 亿元。

碧桂园服务、恒大物业、雅生活、绿城服务和保利物业位列上市物管公司规模前五名。营收超过50 亿元，管理面积超过2 亿平，合约面积超过5 亿平。

业绩超60%高速增长，确定性高。21H1 主要上市物管公司整体营收同比增长56%，较20H1 提升26pct（受2020H1 低基数影响），归母净利润同比增长65%，较20H1 提升7pct。继续保持高增长。

增收更增利，强者恒强。疫情前后的收入增速对比，一线公司抗风险能力强，收入确定性高，疫情得到控制后，能够迅速恢复增速。

在管面积快速增加，覆盖倍数高。从成长性来看，21H1 虽然疫情影响仍未消退，但多数物管公司在管面积及合约面积同比均保持了较为平稳的增长。多数物管公司在管面积增速在30%-60%之间。世茂服务在管面积同比增速超100%，恒大物业、新城悦服务、旭辉永升服务和融创服务均超过60%。

利润率延续提升趋势。21H1，主要上市物管公司整体毛利率为29.1%，较20H1提升0.3pct；净利率为15.2%，较20H1 提升0.7pct。

毛利率和净利率均提升。核心因素为一是规模效应，二是高利润率增值业务占比提升，三是板块高估值下公司有动力通过提升利润率来扩大利润规模。

期间费用率持续降低。21H1 物管公司期间费用率平均为8.7%，同比下降1pct，效率进一步提升。期间费用率的持续降低有利于行业净利率的提升。

收入结构优化，物业类型多样化。物业板块仍以物业管理收入为主，龙头公司占比一般在60%左右。

业主增值收入占比由13%提升至15%。业主增值服务收入主要来源于服务的业主，收入质量较高，毛利率也较高，是未来业绩增长的重要来源。业主增值服务做的较好的有世茂服务、旭辉永升服务、绿城服务、碧桂园服务、新城悦等。

非业主增值服务占比由26%降低至19%。非业主增值服务属于关联交易，该业务的质量相对较低。收入及毛利占比较高的有融创服务、雅生活、恒大物业、中海物业等。

物业类型多样化。华润万象生活和宝龙商业非住宅物业以购物中心为主，因此非住宅面积占比较低；保利物业非住宅物业包括公共物业，相关在管面积多，因此非住宅面积占比较高。

投资策略：中长期坚定看好物业管理板块，未来成长空间仍然巨大，业态的横向拓展及增值服务的纵向延伸，确保快速成长；短期来看，受“房住不炒”和“双减”调控政策影响，业绩期板块均录得不同程度跌幅，重点公司估值更加具有吸引力，建议持有优质的龙头。优先推荐碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务，商业管理板块华润万象生活、宝龙商业，园区物业板块特发服务等。

风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。