立足大厂合作，拓展多元业态。特发服务致力于成为中国高端综合服务运营商。近年来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资产经营等业务。2016 年混改完成后，先后中标阿里巴巴、深圳大疆科技、华为、中国移动、腾讯、蚂蚁金服等大厂项目。服务业态涵盖园区物业、公共物业、商业物业、住宅物业等。公司高管团队具备多年物业相关经验，多维特发物业或集团老员工。管理层和核心孤单通过银坤投资持有发行后上市公司11.25%的股份，激励就位，有利于保障团队稳定，助力公司长期发展。

行业市场化空间充足，产业园区未来可期。公司主要业务收入贡献和利润贡献来自园区业务。目前我国已有国家级高新技术园区168 个，主要分布在经济较为发达地区。高新区企业总收入2010-2015 年收入年复合增速21.15%，2020-2017 年利润年复合增速17.68%。从存量和增量看，园区服务均存在扩大市场化和综合服务水平提升的中长期需求。此外，百强企业中2019 年涉足产业园区物业的数量占比仅为54.51%，大幅低于住宅物业、办公物业、商业物业，竞争相对较弱，特发服务具备先发优势。

经营成效和竞争实力分析。1）基本盘稳定，计费面积和单价稳健上升。2017年至2020 年6 月底，公司加权平均计费面积从1494 万平方米提升至2146万平方米，平均计费单价从2.23 元/平方米/月提升至3.11 元/平方米/月。2）政务服务发展迅速，成为新的利润增长点。公司积极拓展政务服务业务，2017年至2020 年6 月底，服务项目数量从37 个增加到102 个，服务内容从政务服务大厅审批业务扩展到配套的信息化产品服务及档案管理等方面，毛利贡献2020H1 提升至14.2%。3）增值服务收入波动大，业务模式尚不完善。受到疫情和华为系对于小型整改需求下降的影响，公司增值服务收入历史波动大，2018 年后开始呈现出下降趋势。4）储备项目较少，成长的确定性较弱。

截至2020 年6 月末，公司已签约未交付部分共60.4 万平方米，园区物业仅1 个，住宅物业3 个。但是，IPO 之后公司手头现金充裕有望加强竞标和市场化收并购。5）毛利率虽然短期平稳，但长期受制于竞争格局和人工成本。

人工成本占主营业务成本比重达到65%以上，公司各项目所在地员工工资随社会平均工资水平提升而提升，成本存在刚性上涨压力。收入端因为市场竞争激烈平均计费单价承压，毛利率空间有限。

盈利预测与估值。预计公司2020-2022 年归母净利润分别为90 百万元、115百万元、136 百万元，同比增长38.0%、27.7%、17.8%。给于公司2020 年30-35 倍PE，对应合理价值区间27.00-31.50 元。我们给予公司优于大市的评级。风险提示。公司新项目拓展不及预期、人力成本不断上涨、专业人才稀缺。