统计局公布4 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为12104 万平方米、9301 亿元、17164 万平方米，同比增速分别为-4.1%、10.2%、2.9%，前值为3.2%、10.8%、17.8%。

核心观点

单月销售同比有所下滑，东部地区明显下降，中西部地区销售动能减弱。4月全国实现商品房销售面积12104 万方，同比下滑4.1%，增长略低于预期。

分地区来看，4 月东部地区商品房销售面积同比下滑14.4%，中、西部地区销售面积同比增速与3 月份相比分别减少了8.9 个和8.3 个百分点，可见东部地区销售面积显著下滑，中西部地区销售动能减弱，是4 月份销售面积下滑的主要因素。5 月初住建部就楼市调控问题约谈了部分城市的政府负责人员，我们预计后续中西部城市调控政策将有所收紧。不过随着上海等城市预售放量带来的销售完成网签后，一线城市销售增速有望在5-6 月份反弹。

资金面趋紧，房地产投资高增难以维系。4 月份房地产开发投资额为9301亿元，同比增长10.2%，继续维持高增长。不过我们预计后续房地产投资增速会有所回落，一方面土地成交价款757 亿元，同比增长1.5%，增速较3月份下滑了47.3 个百分点，土地投资力度明显减弱。另一方面，4 月份房企到位资金为11422 亿元，同比下滑1.2%，是2016 年3 月以来首次单月同比增长转负，其中国内贷款同比下滑了10.7%，定金及预付款和个人按揭贷款分别同比增长0.6%和-6.4%，可见目前银行对房企贷款和个人按揭贷款的发放速度明显放缓。目前房地产行业的资金面的压力逐渐加大，这将限制房企后续的拿地能力，因此我们认为后续房地投资高增速恐难维系。

1-4 月龙头房企表现强势，同比增速超越市场。其中TOP10 房企实现销售金额12014 亿元，同比增长23.0%，远高于行业销售额增速。此外，10-20 名、20-50 名房企，50-100 名房企销售金额的同比增速分别达到27.9%、34.8%、37.9%，销售金额的增速均远远高于全国，龙头房企表现依旧强势。

我们维持对2018 年房地产行业三大核心指标的预测，分别为：销售面积增长（-3%）、新开工面积增长（3%）、房地产开发投资增速（4%）投资建议与投资标的

租赁住房资产证券化获得政策支持，REITs 有望成为未来房企主流融资工具，租赁市场也迎来发展的黄金时期。此外行业资金趋紧，土地市场热度降低，利好资金充足、周转速度快的公司。因此在此时点，我们看好：1）已发行过住房租赁相关证券化产品的公司，推荐保利地产（600048，买入）、招商蛇口（001979，买入）、阳光城（000671，买入）；2）拥有优质公寓资产的租赁企业，推荐世联行（002285，买入）、三六五网（300295，买入），建议关注我爱我家（000560，未评级）；3）租赁住房资产证券化产品的财务顾问等相关公司，推荐光大嘉宝（600622，买入）；4）低估值蓝筹以及高成长的龙头公司，推荐保利地产（600048，买入）、招商蛇口（001979，买入）、新城控股（601155，买入）、阳光城（000671，买入）。

风险提示

销售增长低于预期。政策调控严厉程度超预期。融资环境存在不确定性。