事件

中国证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。

核心观点

金融支持将降低租赁企业融资压力，促进租赁市场健康发展。这是自2017年7 月18 日住建部等八部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》之后，再次由住建部牵头与相关机构联合发布的租赁行业专项政策。此次新政的发布将有助于盘活住房租赁存量资产、降低住房租赁企业的杠杆率、提高资金使用效率，并引导社会资金参与住房租赁市场建设，促进租赁行业健康、稳健发展。

自持模式将更为受益。新政中明确将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品。因此我们认为，未来持有型的重资产运营模式将更为受益，相关公司利用其拥有的不动产物业作为底层资产发行权益类的证券化产品将受到政策的重点支持，而包租的模式则可以将未来的租金收益权进行债权的证券化。

简化产品发行流程，龙头公司优势进一步确立。新政中明确，建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。同时对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑。行业龙头公司已纷纷发行过各类证券化产品，未来将持续获得金融上的支持。同时新政中也要求作为产品底层资产的物业需产权清晰，正常运营，并产生持续稳定的现金流。因此，拥有合规且经营质量较高的公寓资产是发行证券化产品的重要前置条件，龙头公司无论是公寓资产的质量还是其运营管理能力都显著高于行业平均水平，因此新政将使龙头公司的优势进一步扩大。

投资建议与投资标的

我们认为，此次新政的发布将使3 类公司显著收益：1）已发行过住房租赁相关证券化产品的公司，未来将获得持续融资支持，推荐保利地产（600048，买入）、招商蛇口（001979，买入）、阳光城（000671，买入）；2）拥有优质公寓资产的租赁企业，推荐世联行（002285，买入）、三六五网（300295，买入）；3）租赁住房资产证券化产品的财务顾问等相关公司，推荐光大嘉宝（600622，买入）。

风险提示

租赁政策落实不达预期。

租赁市场租金发生下滑。