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招商蛇口 12 月 1 日晚发布公告，公司“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获深交所评审通过。该专项计划是全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品，采取分期发行，发行总额不超过 60 亿元，首期发行规模不超过人民币 20 亿元，期限为 18 年，其中优先级产品规模 19.90 亿，劣后级 0.1 亿元。

核心观点

此专项计划是全国首单长租公寓储架发行 CMBS 项目，发行规模创纪录。CMBS（Commercial Mortgage-based Securities）在结构上与 ABS 类似，是一种债务型融资。原始权益人保留物业资产的所有权， 能够享受抵押期间地产增值的红利。 因此现阶段 CMBS 的方案更适合在核心地段拥有大量低成本存量长租公寓的招商蛇口。 但 CMBS 的投资人基本以机构投资人为主，流动性不佳，因此融资成本会相对较高，且债务无法出表。

创新租赁金融产品以高收益的自持长租公寓为基础资产，保障其偿还能力。招商蛇口长租公寓 CMBS、保利地产储架式 REITs 等创新租赁金融产品均以其持有的长租公寓作为底层资产，以长租公寓的租金收入作为偿债来源。一般而言，自持式长租公寓的利润率普遍较高，根据招商蛇口的测算，其代表项目的 GOP（营业毛利率）达 68%，远超 50~55%的行业平均水平，给予租赁金融产品足够的偿债保障。

租赁行业金融创新持续加速，央企成为排头兵。 10 月 23 日，国内首单央企租赁住房 REITs、首单储架发行 REITs——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证交所审议通过。事隔不到半月，招商蛇口长租公寓 CMBS同样获批。 2 项产品成就多项“首单”，融资规模也迭创新高。这一方面说明租赁行业的金融创新在政策的鼓励下正在持续加速，我们坚定认为未来租赁相关金融产品的市场规模将会非常庞大，远超市场当前的预期。另一方面可以发现，在当前的探索阶段，央企正充当排头兵的作用，为后续更成熟的租赁相关金融产品的出台提供经验。拥有租赁业务的央企在现阶段应该利用融资上的优势，迅速扩大规模，在行业中抢得先机。

投资建议与投资标的

首单长租公寓 CMBS、 首单储架发行 REITs 获批将夯实央企的资金优势，有利于其迅速扩大规模、在租赁市场中抢占份额，融资成本优势也将转化为其业绩，推荐招商蛇口（001979，买入）、保利地产（600048，买入）。同时，金融对租赁行业的支持必将加速整体行业的发展，提前布局的公司将具备先发优势，推荐世联行（002285，买入）、三六五网（300295，买入）。

风险提示

租赁市场金融支持力度落地不及预期。

租赁市场发展不及预期。