销售增速累计下行在预期之内、金九银十受制于高基数

1-10 月，商品房销售面积130254 万平方米，同比增长8.2%，再创16 年来新低。10 月销售金额增速转负，符合我们上半年的预判，传统的“金九银十”受高基数影响表现一般。1-10 月，个人按揭贷款19586 亿元，下降1.0%，为15 年以来首次负增长，受信贷政策持续收紧影响，及年底银行房贷额度紧张，预计后两个月按揭将持续负增长，居民杠杆进一步下降。

从全国数据看：年底最后两月比金九银十卖的更多

2008 年至2016 年，全国九、十月房产销售额平均占比18.8%，大家口中的“金九银十”其实并不是全年销售最好的时候，11 和12 月年底销售额占比则接近30%，近年有所下降也在22%以上，且今年对应基数相比“金九银十”有所走低，预计年底销售略有好转。北上广深一线城市金九银十销量占比低于全国平均水平，销售比例波动较大，也没有很明显的降价趋势。

从龙头房企看：金九银十占比高过全国水平

龙头房企金九银十占比更高，万科、保利、碧桂园、恒大金九银十两个月销售占比为20.26%，18.31%，22.18%，21.21%，高于全国平均水平，而十一、十二月的销售占比显著低于全国平均水平，这说明，金九银十是对典型房企而言的，对全国数据而言，年底的11 月和12 月销售反而比金九银十高。

但今年我们预计龙头房企在年末月均推盘环比略有提升。

投资建议：我们强调目前需要加配地产板块，1）从销售端看：我们分析了历年金九银十的销售情况，我们预计地产销售年底会好过金九银十；2）从政策端看：十九大并未出台之前预期的长效机制已经超预期，由此到明年两会期间将进入政策空窗期；3）从利率端看：我们认为短期利率可能还会上行，但快速和大幅上行的担忧已经缓解且长期利率下行趋势不改；4）从市场端：前期涨幅过快的行业和个股已经出现了风险提示，有资金退出的可能，地产板块估值低业绩好配置少，或许会被资金青睐；5）从估值端看：随着库存风险的解除，这一压制地产股长期估值的关键因素解除，我们对比国际市场来看，合理的地产龙头估值因在13-15 倍PE 左右，目前万科10 倍、保利8 倍仍有优势。推荐：1）首选龙头房企：万保招金；2）精选二线优质房企：广宇发展、新城控股、北京城建、华侨城；3）持续推荐地产新红利：光大嘉宝、世联行、三六五网。建议关注：阳光城

风险提示：地产销售低于预期、利率上行风险