北京市规划和国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》。意见表示，从今年起的5 年里，北京将供应1000 公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

核心观点

集体建设用地用于租赁将是新常态。北京首个推出集体建设用地建设租赁住房的工作意见，是对8 月底国土部及住建部在13 大城市开展集体建设用地试点租赁住房的响应和落实。我们认为，北京政府此举释放的信号明确，集体建设用地用于租赁将是发展租赁住房的重大举措，国土部及住建部在8 月21 日曾发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，提出在北京、上海、南京、杭州等13 个城市开展试点，目前仅北京出台了具体工作意见，不排除后续其他城市也将有政策跟进。

集体建设用地入市为长租房源获取开辟新渠道，总量可控，对租金冲击有限。

根据意见，5 年供应1000 公顷集体土地，也就是每年200 公顷，以2.0 的容积率，间均面积40 平米估算，对应每年长租公寓10 万间。根据丁丁租房等第三方机构显示，北京目前租赁人口达到700 万人，每年10 万间的建设速度，对于市场租金冲击相对有限。同时目前集体建设用地入市申报主体为镇一级政府，总体可控。总的来说，有效增加优质房源是这一政策的主要效果。

集体建设用地入市仍以保护村集体利益为先，同时竭力避免房屋建设违规行为的发生。北京政策体现了对村集体权益的保障，包括租赁价格以租赁市场价格接轨，金融机构参与集体建设用地开发建设，项目开发可与国企合作，村集体必须持有项目的51%以上同时参与合作方必须对收益进行保底，承租人租期原则上低于10 年不低于3 年，集体建设用地也可以用于公租房建设供给。为杜绝变相开发建设小产权房，在集体租赁住房的产权管理上明确规定，其不动产权利证书（包括土地使用权和房屋所有权）按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。同时权利证书还应注明：仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。

投资建议与投资标的

农村集体建设用地入市是对集中式公寓行业的重大利好，我们继续看好长租公寓运营商及金融服务商。推荐世联行（002285，买入）、三六五网（300295，买入）。

风险提示

租金水平发生下滑。政策落实不到位或推进缓慢。