事件

11 月3 日建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11 家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议，宣布进军长租房市场。建行已与房企签署了5481 套住房租赁权转让协议，未来租户可通过建行APP 上提供的房源在线租房。建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房，贷款利率为基准利率，最高可贷100 万元，额度期限最长不超过10 年。

核心观点

商业银行直接获取房源成为长租公寓运营商，行业定位有待观察。本次合作中，建行通过发放贷款的方式从开发商处获取了由售转租的5481 套房源的20 年租赁权，并通过自身平台出租房源，实际已成为公寓的运营商。对开发商而言，由于深圳严厉的限购政策导致销售周期变长，此次让渡部分物业的租赁权有助于改善开发商的现金流状况。我们认为商业银行在公寓运营方面并无竞争优势，因此其在行业产业链中的定位应以“资金及房源提供方”为优，后续房源的运营可交由专业的公寓运营公司，与公寓公司形成错位互补。

同步推出个人住房租赁贷款产品，抢占租赁金融市场。个人租赁贷款的模式为：租户申请贷款，银行将贷款直接打至房东账户，租户每月向银行还贷冲抵房租，利息费用由租户承担。租赁贷款能够有效解决2 个问题，其一是解决租户“押一付三”的短期支付困难，其二能够有效稳定租赁关系。随着当前租赁人群对于租房观念的改变，房租分期的需求正在急速膨胀，未来租赁金融市场的规模将超越市场预期，公寓公司、阿里等互联网平台及商业银行都已在积极布局，短期租赁金融市场格局形成三分之势，但未来占据资金优势的银行端和占据流量优势的互联网平台将会获得更多的机会。

金融机构对租赁行业的资金支持将明显提速。7 月以来，各地政府公布的《加快发展住房租赁市场的通知》中均提出，要加大对租赁市场的金融支持力度。

10 月30 日，中信银行与碧桂园集团签署300 亿元长租住宅保障性基金战略合作协议；加上此次建行布局租赁领域，可以发现商业银行对租赁行业的资金支持明显提速，未来，预计国家层面的支持性贷款也有望落地。此外，租赁市场的ABS、REITs 等新型融资方式也在稳步推进中。当前资金问题已成为制约租赁行业及公寓公司发展的一大桎梏，相信随着金融机构资金支持的提速，行业整体及公寓公司的规模都将迎来又一轮的加速扩张。

投资建议与投资标的

我们认为租赁市场金融支持加速将会使两类企业受益。1）公寓运营商及深度参与租赁市场的公司，推荐世联行（002285，买入）、三六五网（300295，买入）、滨江集团（002244，买入），建议关注昆百大A（000560，未评级）；2）房地产基金公司，推荐光大嘉宝（600622，买入）。

风险提示

长租公寓运营企业发展不及预期。

租赁市场金融支持力度落地不及预期。