报告起因

房地产开发商万科在其2015 年年报中首次提出房地产金融领域的机会。我们也看好房地产行业金融化早期阶段带来的投资机会，它将出现在行业的方方面面，并且发展、壮大。本篇报告主要对房地产开发环节、房地产销售环节和房地产运营环节的金融化发展做了系统研究，并从中挖掘投资机会。

核心观点

白银时代，房地产开发模式面临转变，地产开发基金助力房地产开发轻资产化。房地产行业城市分化加剧、行业毛利率下降、土地价格不断上升使得房地产开发行业单个项目风险增加，对于资金需求增加，房地产开发商需要分散单个项目风险。地产开发基金化的驱动因素主要来自两个：1）开发商需要投资更多项目来降低单项目风险，基金提供了这样一种杠杆；2）地产基金相较于银行、信托等传统融资渠道，在资金使用上更为灵活，能更好满足开发商日益增长的资金需求，目前行业内开发商已使用地产基金进行轻资产开发。

在房地产销售环节，金融产品助力房地产交易。金融产品对房地产交易的帮助主要在两个环节：1）在房地产销售前，购房“宝宝类”产品能协助开发商进行提前蓄客，我们预计这类金融产品资金规模可达2560 亿元。2）在房地产交易中，委托垫资、首付贷、赎楼贷、购房尾款类金融产品能协助房地产交易更顺利完成。其中赎楼贷类产品市场空间较大，我们预计每年赎楼贷的资金需求可达696 亿元。

在房地产存量运营环节，金融产品助力经营性物业实现轻资产化运营。轻资产化有利于帮助经营性物业持有企业专注于运营、分散风险、加速扩张，从长远看有利于提升企业的盈利能力，而轻资产化的实现离不开REITs、房地产信托、售后回租等各种金融化手段的帮助。我们认为，未来经营性物业金融化发展的前景乐观，一方面，我国经营性物业的市场规模很大，根据我们测算，商业地产、长租公寓、物流地产的年租金规模已接近5000 亿元；此外，伴随政策对REITs 等先进金融化工具的不断放开，我国存量运营的金融化发展还有很大增长空间。

投资建议与投资标的

我们看好综合实力强劲、资产质量优、在地产金融化领域有领先尝试的房地产企业。在房地产开发基金领域推荐中天城投(000540，买入)，建议关注荣盛发展(002146，未评级)、嘉宝集团(600622，未评级)、宋都股份(600077，买入)；房地产销售领域推荐世联行(002285，买入)，建议关注三六五网(300295，买入)、万里股份(600847，未评级)；房地产运营领域推荐东百集团(600693，增持)，建议关注浦东金桥(600639，未评级)、金融街(000402，未评级)、张江高科(600895，未评级)、陆家嘴(600663，未评级)。

风险提示

房地产销售不达预期。

经济出现较大波动。