事件

李克强总理在十二届全国人大第四次会议上作了《2016 年国务院政府工作报告》。

核心观点

政府工作报告再提房地产去库存。与2015 年提到当年工作目标是促进房地产平稳健康发展不同,今年的政府工作报告对房地产市场的核心表述为:完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。讲话既提到了化解库存,又提到了具体工具,且在中央经济工作会议明确提出去库存后再度提及,表明中央政府对房地产去库存的决心。

新型城镇化更接地气。明确提出“要加快覆盖未落户的城镇常住人口,使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务”,重新阐述了基本公共服务的内涵,即教育、就业、医疗等,这与2015 年的简单表述明显不同。同时提出“加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全‘人地钱’挂钩政策”,这与2015 年表述的“合理分担农民工市民化成本”相比,表明了政府对农民工市民化的需要更为迫切。

货币宽松有限度,房地产去库存可能仍以行业政策、地方政策为主。2016 年的M2 增长目标位13%、CPI 目标位3%,与去年指标相差不远(12%、3%)。我们判断,在此背景下政府利用货币政策去库存的可能性较低,加之目前各地的库存情况、市场情况大不相同,我们倾向于认为,未来去库存将以行业政策(信贷、税收)及地方政府政策为主,未来各大城市房地产市场将进入分化。

投资建议与投资标的

我们看好两条主线。1)去库存是今年政府工作重中之重,以交易量驱动的公司值得关注,我们推荐世联行(002285,买入),三六五网(300295,买入)。2)新型城镇化的深化加上因地制宜的去库存政策,我们看好一线城市及区域中心城市的房价上涨带来的资产重估机会,建议关注土地储备位于这些城市的公司,推荐宋都股份(600077,买入),建议关注泰禾集团(000732,未评级)、华发股份(600325,未评级)、招商蛇口(001979,未评级)、新湖中宝(600208,未评级)、滨江集团(002244,未评级)、格力地产(600185,未评级)、荣盛发展(002146,未评级)、世荣兆业(002016,未评级)、南国置业(002305,未评级)。

风险提示

政策的去库存效果可能不达预期。