市场经两年调整、营收和利润有所恢复,营收和净利润均增12.7%:地产市场的调整其实是始于2014 年2 月份的杭州,调整周期已经接近18 个月,受益于去年基数效应及今年销量的恢复,行业营收和利润增速有所恢复:1)营收增速12.7%,提高3 个百分点:行业营收同比增长12.7%,比去年提升3 个百分点,重点房企营收同比增长19.5%,比去年同期增速提高12 个百分点;2)净利润增速12.7%,远好于去年的负增长:行业净利润同比增12.7%,远好于去年-3%的业绩增速,重点房企业绩同比增长14.9%。

中小房企加速退出、市场集中度继续提升、行业整合加速:1)大企业营收、利润占比提升:本年度又新增8 家中小企业跨界转型,地产营收大幅下降或剥离,行业集中度逐年提升,TOP22 营收占比71%,净利润占比75%,均提升约4 个百分点。2)TOP10 销售市占率已升至20.2%:销售额看,上半年TOP10、TOP20、TOP50 的销售额分别为6292 亿元、8255 亿元、11178 亿元,同期全国地产销售额为31133 亿元,市占率分别为20.2%、26.5%、35.9%,较去年的16.6%、22.1%和29.5%分别提升3.6、4.4 和3.6 个百分点。

ROE 和利润率下滑趋缓、杠杆和周转率下降:1)ROE 下降趋缓、负债率和周转率继续下行:上半年行业ROE为5.3%(全年预计12.8%),较去年同期5.7%,整体水平趋稳,资产负债率为77.4%,同比下降1.1%;总资产周转率15 年上半年为9.1%,略低于去年同期的9.4%。2)毛利率、净利率下降趋势缓解:毛利率一直以来呈现下行趋势,从11 年上半年的40.4%下降至15 年同期的32.2%,上半年毛利率同比降4.6%,下行趋势较13 年的下降9.2%和14 年的下降6.6%略有放缓。净利润率从11 年上半年的15.9%下降至15 年上半年的12.5%,长期来看呈连续下滑态势。而15 年上半年,该指标和去年的12.5%相比保持平稳。

存货上升势头未止、去化依旧任重道远:行业存货量22627.8 亿元,同比上涨15.7%,增幅较去年同期25.5%有所回调,但上升势头未止;其中安信重点房企存货量14211.2 亿元,同比上涨11.8%,增幅较去年同期26.1%大幅缓解,显示重点房企去化明显加速,投资继续减速。

回款率有所改善、财务成本下行、资金链断裂风险勿忧。上半年行业回款有所改善,销售商品收到现金/营业收入比例提升至143.5%,好于去年末103.4%;行业现金保持增长,但现金增速持续下降,由13 年底的27.8%下降至17.5%。此外,行业财务成本受降息影响明显下降。

投资建议:始于14 年初的行业调整在经历了五轮降息及政策扶持后,行业营收和利润恢复明显,行业盈利能力下行的趋势有所缓解,且随着回款率的提升,行业资产负债率下降,财务成本下行,上市房企资金链断风险勿忧,但行业中小房企退出增多,市占率持续提升,非上市房企及中小房企的被整合及转型在加速,投资建议聚焦一线地产和地产国企改革股:1)一线地产:嘉宝集团、万科、华夏幸福、首开股份、保利地产;2)国企改革:中房地产、云南城投、高新发展、南京高科。

风险提示:销售回落风险、汇率贬值压力