目前基建和房地产开发的较高景气度，难掩长景气周期的制约和调控因素的存在。部分房地产公司可以凭借运营能力和组织架构调整突破盈利能力困局。水泥、玻璃等建材供给受限，需求旺盛，海外需求和进口替代也助力价格弹性。碳中和推动装配式建筑、城市燃气等行业发展。物业管理行业面临市场扩容，集中度提升和服务升维等机遇。

基建和开发投资均维持稳健增长，房地产销售可能前高后低。预计2021 年二季度起进入专项债发行高峰，全年基建投资增速5.1%。2021 年前4 月的商品房销售额、开发投资，分别较2019 年年复合增长17.0%和8.4%。较低的资金成本、企业旺盛的推货意愿都推动市场高景气。不过，调控可能导致全年销售前高后低，原材料涨价客观上也进一步延迟了竣工高峰的到来。

房地产开发企业盈利能力下降，唯强化运营能力和优化组织结构方能打破僵局。土地市场竞争激烈，信用利差扩大，核心城市限价，都造成房地产企业盈利能力下降。唯有少数企业能够透过锻炼空间资产运营能力获得稳定收入，或透过优化组织架构规模下沉非限价区域，以实现可持续发展。

多因素推动供求缺口出现，水泥、玻璃等材料价格弹性形成。压减建材产能、高耗能产业拉闸限电都影响了水泥、玻璃等行业的供给。当前不仅国内的基建投资和房地产开发投资稳健增长，海外需求成为边际增量，进口替代也逐步贡献需求。从全球视角看，水泥的价格也具备上升空间。消费建材则继续处于存量竞争时代，消费升级驱动集中度提升，品牌效应打破区域壁垒。

碳中和推动装配式建筑，城市燃气、生态园林等行业料将转型发展。装配式建筑全生命周期或降低碳排放超过40%，随着渗透率上升，考虑政策补贴因素，2024 年成本有望和现浇建筑持平。城市燃气行业的商业模式正在向综合能源和增值服务转型，通过逐步切换至更清洁的能源供给品类，在碳中和远景下维持当前能源供给商业模式。

物业管理市场壮大，集中度提升和服务升维。航空和机场期待后疫情时代重构繁荣。

快递行业竞争格局拐点将近。政策支持，物业服务从社区走向城市。科技赋能，大物业管理公司流程料将逐渐实现生态化和平台化。境内外疫情得到控制，航空Beta 进入兑现期。机场2021 年净利润大概率转正。快递行业价格战持续，行业拐点有望在明年到来。顺丰业务量超预期增长和产能前瞻性投入推动短期亏损，但这主要是因为业务需求超过公司大网最优经济产能，属于幸福的烦恼。

风险因素：疫情防控效果不及预期的风险；财政、货币政策结构性发力不及预期；原材料继续大幅上涨挤压中游盈利的风险。

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