行业近况

我们更新了2024 年7 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

7 月二手房成交量环比回落、同比延续高增，成交价环比跌幅与6 月基本一致。成交量方面，7 月中介口径80 城二手房成交量指数环比下降17%、同比增长55%（6 月+58%）；同期高频口径15 城二手房成交量环比下降3%，同比增长30%（6 月同比+19%），我们认为前者环比偏弱或与城市范围更大相关，同比偏高则可能是受市占率改变的影响。成交价方面，7 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅基本走平于-1.2%（6 月-1.1%），年初至今成交价累计下跌7.6%，较历史峰值点（2021 年6 月）累计下跌26%。同时，7 月成交议价空间环比增长19BP至7.35%，增幅较6 月（+13bp）略走阔，表明存量房市场中卖家议价地位相较于买家进一步走弱。

7 月二手房挂牌量边际上行，挂牌价环比跌幅略走阔。挂牌量方面，7 月以来我们高频监测的130 城二手房挂牌量整体恢复波动上行趋势（7 月环比+1.0% vs. 6 月环比走平，8 月前半月累计+0.4%）；就其中的重点城市而言，7 月活跃挂牌量环比上行1.6%，年化成交量环比上涨4.1%，对应活跃挂牌去化周期2环比降至37.1 个月（6 月38.1 个月）。挂牌价方面，7 月同质性挂牌价格指数环比跌幅略走阔至-1.3%（6 月-1.0%），存量挂牌房源调价幅度也呈小幅走阔趋势（7 月-4.85% vs. 6 月-4.79%），卖方价格预期仍弱。受二季度后半段以来的楼市政策调整带来的二手交易上量影响，近期重点城市二手挂牌去化周期表现略有改善；但8 月以来交易量有所走低（8 月前两周高频二手房交易量较7 月下降12%），同时卖家价格预期整体仍弱，我们认为市场景气度的修复仍须政策的持续支持，须密切跟踪观察。

7 月租赁旺季表现弱于往年同期。7 月中金同质性挂牌租金指数环比上升0.1%（6 月+0.3%），同比跌幅走阔至-3.3%，今年租赁旺季的租金季节性表现弱于往年。同时，考虑到挂牌价的边际下行趋势，7 月租售比环比已上行至2.16%（6 月2.14%）。7 月待租周期为3.03 个月（同比+0.8 个月）。

估值与建议

提示地产及物管板块投资机会。当前房地产各项基本面指标（尤其是房价预期方面）仍面临一定压力，板块中短期内表现主要受政策预期扰动，近期市场主要关注外部环境变化可能带来的利率调整及此前会议多次提及的收储政策进展；但考虑到上述政策带来基本面本质好转所需政策强度和作用时间均不低，我们认为中短期内地产股投资机会或以短期博弈为主，A股推荐招商蛇口、滨江集团、华发股份，H股推荐华润置地、中国海外发展、越秀地产。物管板块，考虑到此前估值已计入过多地产beta负面预期，当前位置具备修复空间，中期业绩兑现情况或为板块下一独立催化剂，我们推荐绿城服务、中海物业、保利物业和华润万象生活。

风险

政策效果和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。