核心观点：

7 月百强房企销售3028 亿元，同比下降20.5%，降幅较上月小幅收窄1.3 个百分点。7 月房企拿地热情有所恢复，百强房企新增货值1986.4 亿元，同比下降19.1%，降幅大幅收窄34.7 个百分点；重点监测城市土拍平均溢价率3.8%，较上月上升1.2 个百分点。重点城市一手房成交同比下降13.2%，降幅收窄4.6 个百分点，二手房成交同比提升33.3%。本月三中全会及政治局会议先后召开，房地产工作方向得到明确，消化库存及收储得到重提。月底国务院发文提出将常住人口城镇化率提升至接近70%，住房需求将得到释放。去库存仍是政策主旋律，新政策利好的持续释放及前期政策不断落实有望共同支撑需求复苏。

百强房企7 月销售降幅同比收窄。7 月百强房企全口径销售金额3028 亿元，同比下降20.5%，降幅较上月小幅收窄1.3 个百分点。主流房企中共13 家实现销售同比正增长，较上月增加6家，共8 家环比正增长。

7 月300 城土拍供需降幅收窄，平均溢价率回升，百强房企拿地同比下降近两成。7 月全国300 城宅地总供应5326 万平，同比下降14.6%，降幅收窄40.4 个百分点；总成交3461 万平，同比下降38.8%，降幅收窄5.3 个百分点；平均溢价率3.8%，提升1.2 个百分点。7 月百强房企新增土地货值1986.4 亿元，同比下降19.1%，降幅缩小34.7 个百分点。

重点城市7 月一手房成交同比下降13.2%，降幅收窄5 个百分点，二手房成交同比提升33.3%。7 月52 个重点城市新房共成交896.5 万平，同比下降13.2%，降幅较上月收窄5 个百分点；其中一线、二线、三四线的同比降幅分别为10.2%、16.9%和9.5%；14 个重点城市二手房单月成交760.1 平，同比提升33.3%；其中一线、二线、三四线的同比增速分别为+60.6%、+50.0%、-27.1%。

三中全会指明房地产工作方向，政治局会议强调消化存量和收储，去化库存仍是主旋律。本月三中全会及政治局会议先后召开，房地产工作方向得到明确，消化库存及收储得到重提。月底国务院发文提出将常住人口城镇化率提升至接近70%， 住房需求将得到释放。当前去库存仍是政策主旋律，新政策利好持续释放及前期政策不断落实有望共同支撑需求复苏。重点推荐A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、招商积余、万业企业、张江高科，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳。

风险分析

房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：

1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；

2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。