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国家统计局公布2024 年1-5 月房地产开发投资与销售数字。

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5 月新房销售同比跌幅略收窄，估算一二手房总销量环比走平。5 月全国新建商品房销售面积和金额分别同比下跌20.7%和26.4%，较4 月（-22.8%和-30.4%）跌幅略收窄。我们监测的其他口径销售数据也呈现类似趋势：5 月高频口径新房销售面积同比下跌33%（4 月为-43%），5 月百强房企销售金额同比下跌35%（4 月-47%）。目前房地产市场继续呈新房销售偏弱、二手房销售较强的态势，我们估算5 月一二手房总销售面积环比上月持平，1-5 月二手房占总销售面积比例略增至43%（1-4 月42%，2023 年39%）。政策层面，目前仅一线城市和天津尚未完全解除限购，除北、上、深外其余城市首套首付下限均已降至15%。我们预计后续一二手房总销量在宽松政策环境下有望阶段性稳定，但价格走势仍待进一步观察（5 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下跌2.5%）。

5 月房地产投资表现仍弱，待销售量价改善对房企预期的提振。5 月房地产投资同比下跌11.0%（4 月-10.5%），新开工面积同比下降22.7%（4月-14.0%），累计施工面积同比跌幅也有所走阔（5 月-11.6% vs. 4 月-10.8%）；我们认为投资端指标边际走弱反映整体上房企投资意愿仍不强，这或与销售回款仍偏弱有关（定金及预收款同比5 月-34.7% vs. 4 月-36.3%，个人按揭贷款同比5 月-42.1% vs. 4 月-35.8%）。此外，5 月房企到位资金国内贷款同比转增16.8%（4 月-14.3%），这或与“项目白名单”政策有所落地相关。我们仍认为投资端指标的系统性好转仍须等待销售量价的持续改善。

提示地产及物管板块投资机会。当前市场正处于博弈政策继续发力，同时等待局部地区基本面企稳的阶段，我们预计一二手房总销量阶段企稳的概率较大，但价格走势则更多取决于需求延续性和二手房供应量，波段交易机会或有望伴随政策窗口频密出现。我们建议关注：1）性价比突出的优质龙头，A股蛇口、华发，港股中海、越秀；2）资源、财务优秀但前期市场对其财务安全存有分歧的高弹性标的，如港股绿城、龙湖；3）财务微瑕或财务安全但有一定土储包袱的估值洼地，如A股首开、金地、万科等，港股金茂、宏洋、美的置业等；此外我们持续看好A股滨江、城建，港股华润置地、建发国际。物管板块结合基本面情况考虑估值性价比，推荐绿城服务、万物云、中海物业、保利物业和华润万象生活。

风险

政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化。