行业近况

我们更新了2024 年5 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

5 月二手房成交量环比走弱、同比改善，成交价环比跌幅走阔。成交量方面，5 月中介口径70 城二手房成交量指数环比下降19%、同比增长16%（4 月同比+10%），同期高频口径15 城二手房成交量环比下降11%，同比跌幅收窄至-5%（4 月同比-19%），两口径数据均呈现环比下降、同比改善趋势；就中介口径数据而言，尽管环比有所回落，但仍较去年四季度月均值高17%。

成交价方面，5 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下跌2.5%（4 月-0.8%），与去年7 月、11 月的跌幅基本一致。我们认为本月成交价表现偏弱或与季节性波动和政策积极预期下卖家以价换量倾向加强有关，5 月成交议价空间进一步走阔31bp，达到至监测以来最高水平7.15%。

5 月二手房挂牌量趋稳，挂牌价环比跌幅收窄。挂牌量方面，5 月我们高频监测的130 城二手房挂牌量环比持平略降0.1%（vs. 4 月+1.5%和3 月+3.0%），挂牌量增势趋稳，近期高位震荡。挂牌价方面，5 月同质性挂牌价格指数环比跌幅收窄至-1.3%（4 月-1.7%），同时存量挂牌房源调价幅度有一定收窄（5 月-4.66% vs. 4 月-4.94%）。我们认为成交价与挂牌价的分化走势一定程度上反映了当前二手房市场卖家心态的分化，一部分卖家以价换量，一部分卖家持房观望，等待政策进一步发力；往前看，我们认为政策作用下成交量有趋稳或略增的可能，而能否带动价格跌势趋缓，仍需关注除成交去化外新增挂牌的趋势（5 月重点城市活跃挂牌去化周期边际走平）。

5 月进入租赁旺季，租金环比跌幅收窄，待租周期边际继续回落。5 月逐步进入传统租赁旺季，中金同质性挂牌租金指数环比跌幅收窄至-0.2%（4 月-0.5%），由于其收窄趋势较挂牌价更明显，5 月租售比小幅上行至2.11%（4月2.10%）；同时，待租周期环比继续回落至2.32 个月。

估值与建议

当前市场正处于博弈政策继续发力，同时等待局部地区基本面企稳的阶段，尤其关注于一线城市房价走势能否趋于平稳，我们认为该阶段中波段式的交易机会或将频密出现。我们建议关注：1）性价比突出的优质龙头，A股蛇口、华发，港股中海、越秀；2）资源、财务优秀但前期市场对其财务安全存有分歧的高弹性标的，如港股绿城、龙湖；3）财务微瑕或财务安全但有一定土储包袱的估值洼地，如A股首开、金地、万科等，港股金茂、宏洋、美的置业等；此外我们持续看好A股滨江、城建，港股华润置地、建发国际。物管板块推荐中海物业、绿城服务、万物云、保利物业、华润万象生活，以及代建服务龙头绿城管理控股。

风险

政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。