行业近况

近一个月物管板块随地产政策出台及投资情绪转向而录得相当涨幅，核心覆盖股票自4 月16 日低点至今平均录得45%涨幅，当年市盈率上升至13.7 倍（除华润万象12.6 倍），我们就投资人关注的问题做系统性梳理。

评论

我们预计2024 年盈利增速大体落在10-20%之间，房地产行业潜在量价复苏提升兑现确定性、但隐含弹性相对有限。我们预计核心覆盖标的2024年收入增速平均为13%、归母/核心净利润增速平均为15%，其中基础物管收入平均增长16%、开发商增值业务同降-10%、业主增值业务同增13%，净利润率在收入结构和管理效率两方面变化影响下大致走平。盈利结构方面，2023 年毛利润拆解中物管业务平均占比64%、地产关联类业务占19%；成长来源方面，新交付面积中关联开发商占比34％、新签第三方合约额或面积中非住宅占比68％。

基于当前盈利结构和成长来源，我们判断房地产行业的潜在量价复苏有助于提升物企业绩兑现的确定性，但对于收入和利润成长的弹性相对有限。

过去板块估值在多重因素影响下变化剧烈，资本市场对于估值锚尚未形成有效一致预期。复盘历史，我们将板块资本市场发展周期分为四个阶段1，影响估值的因素既包括基本面端的房地产周期、物管行业产业化市场化进程、资本支持度波动带来的企业成长速度变化，也包括资本市场在不同经济和地产大环境下对于股票风险的定价；在发展的不同阶段，资本市场对于P/E、PEG、EV/EBITDA、DCF均有过探讨。当前我们认为板块处于由成长向价值逐步换轨阶段，主流定价方法仍为市盈率，对照行业商业模型、企业增长前景与分红回购意愿，我们认为中双位数附近或为房地产行业趋稳下阶段性合理的定价方向；若市场情绪进一步好转，或可能在明后年增长前景更清晰的情况下切换估值或将账面现金的价值纳入估值考量。

地产行业政策及实体市场温度仍为当前定价的关键因素，综合个股盈利和估值性价比择机布局。我们认为在当前政策施力方向下，实体市场一年及以上维度量价企稳及结构性复苏的可见度有所提升，虽然股价反应或前置于实体市场修复，但若出现阶段性获利了结则有望提供布局窗口。综合企业质地和财务及估值指标，我们建议关注中海物业、万物云、融创服务、绿城服务、保利物业、华润万象生活，亦推荐代建龙头绿城管理控股。

估值与建议

维持覆盖物企评级及目标价不变。

风险

地产政策效果或后续政策落地不及预期；物企业绩兑现不及预期。