核心观点：三季度，受高温限电和新冠疫情影响，富森美减免商户租金导致短期业绩下滑，业绩略低于预期，但这些因素并不持续，不影响公司的配置价值。

调整盈利预测，维持“买入”评级。2022 年三季度，受高温限电和疫情影响，富森美对成都各商户的租金和服务费进行了减免安排，营业收入和净利润同比出现下滑。我们调整富森美2022-2024 年归母净利润预测为7.9/10.7/11.3（此前预测为10.0/10.7/11.3 亿元），对应EPS 为1.06/1.42/1.51（此前预测为1.33/1.42/1.51 元），维持“买入”评级。

业绩略低于预期。2022 年三季度，富森美实现营业收入3 亿元，同比下降22%，实现归母净利润1.4 亿元，同比下降39%。公司实现扣非后归母净利润1.4 亿元，同比下降26%，业绩略低于预期。

租金减免影响短期业绩，长期依然稳健。7-9 月份，成都地区的高温限电和新冠疫情对区域内实体卖场的正常经营产生一定程度的影响。为扶持商户经营和发展，公司对富森美成都各卖场商户的租金和服务费进行了减免安排。三季度，本次减免安排减少营业收入0.87 亿元，减少归母净利润0.7 亿元。在不考虑租金减免下，公司三季度营业收入为3.87 亿元，同比增长0.26%，归母净利润为2.1 亿元，同比增长11%。本次租金减免是在成都地区疫情背景下进行的，不会影响公司的持续经营能力和长期发展。

公允价值变动收益存在不确定性。富森美产生公允价值变动收益的来源为交易性金融资产。截至三季度末，富森美存在交易性金融资产10.6 亿元。2022 年1-9 月，公允价值变动收益为0.06 亿元，同比下降92%，主要系公司投资业务随市场价值波动所确认的公允价值变动损益减少所致。

低估值、高分红投资标的，具配置价值。富森美的商业模式类似商业地产，当下其资产的公允价值超220 亿元，根据DCF 测算的合理市值为167 亿元。2022 年9 月，富森美公布中期权益分派公告，每10 股派发4 元现金股利，总体金额占上半年归母净利润的65%。在全年分红比例65%的假设下，富森美当下仍有5.6%的高股息率。此类投资往往因缺乏催化剂而无法预估价值被市场发现的时间，而富森美当下的高股息率是对持有期限的良好风险补偿。

风险提示事件：资本配置风险；疫情反复风险；宏观经济下行风险；信息滞后风险；计算假设风险。