本期投资提示：

事件：2021 年4 月21 日，沪深交易所正式接收首批基础设施公募REITs 项目申报，沪深交易所各有两单项目，项目也于同日向中国证监会申报，标志着基础设施公募REITs 试点工作再迈关键一步，将正式进入项目审核阶段。分类型看，2 单REITs 属于高速公路范畴，垃圾处理及生物质发电和产业园区各占1 单，共计募集份额121.8 亿份。

REITs 储备项目丰富，若首批进展顺利，未来有望加快推动一批优质试点项目落地。上交所多单储备项目正在准备过程中，以基础设施为主，基本覆盖重点区域和省份，已有近30单项目由地方发改委推荐至国家发改委；深交所则在物流仓储、交通、产业园区、污水垃圾处理、数据中心、能源发电等领域储备近40 单项目，已有超过20 单项目由地方发改委推荐至国家发改委参与试点项目遴选，其中多数项目参与国家发改委首轮反馈。首批项目的顺利推进有助于交易所积累经验，加快推动一批优质试点项目落地，尽快形成市场规模和项目积聚，打造良好示范效应。

公募基础设施REITs 是盘活存量资产、提升投融资效率的重要举措。中国拥有全球最大的基础设施存量，按照6.9%折旧率采用永续盘存法，我国基础设施存量超过78 万亿元，考虑到REITs 主要以经营性基础设施资产作为标的资产，根据财政部CPPPC 中心项目库数据，以管理库中使用者付费类项目占比约9.6%进行计算，则全国存量基础设施运营类资产体量约为7.5 万亿元，推行公募基础设施REITs 有利于盘活存量运营资产，提升投融资效率，降低地方政府杠杆率，因而自20 年相关政策推出后，持续受到国家发改委、中国证监会、交通运输部等部委的高度重视，不断探索落地方式。

推动优质基础设施资产价值重估。参照美国REITs 经验，从投资收益表现来看，1972 年至2019 年期间权益型REITs 复合年化收益率达11.82%，超过道琼斯工业指数（7.49%）、纳斯达克综合指数（8.86%）和标普500 指数（10.67%）；从分红收益率的角度来看，权益型REITs 分红收益率为3.70%，显著高于标普500 的1.85%；以此为基础，优质REITs也显著的获得溢价。

对于企业而言，重构盈利模式。根据海外发展经验，存量时代龙头企业的共同之处是强化管控能力、通过产业链延伸等方式实现盈利能力提升以抵抗行业负面冲击，形成核心竞争力：例如大衰退后日本企业致力于资产负债表修复，并不过分追求规模，在2013 年外部需求改善的时选择维持产能赚取更多利润，5 年利润率实现5 倍增长；法国VINCI 则通过产业链延伸介入高附加值环节，进行全生命周期的协同管理优化，最大限度获取利润，2000年至今净利率提升已超过2 倍。

投资建议：公募REITs 的核心是底层不动产的质量和运营管理，建议关注：1）基础设施资产存量较大的央企，从资产量来看，由于我国央企、国企的融资属性较强，在基建高速扩张期沉淀了大量的运营类资产，使得基础设施REITs 的原始权益人主要为政府（城投平台）与基建国企央企，关注中国铁建、中国交建、中国中铁等；2）深耕试点区域的企业，关注上海建工、隧道股份、华设集团、苏交科等。

风险提示：基础设施公募REITs 推进低于预期