本期投资提示：

事件：2021 年3 月20 日，中国铁建拟以重庆至遂宁高速公路BOT 项目（重庆段）（以下简称渝遂项目）作为基础资产开展基础设施REITs 申报发行工作。本次交易方案的核心为“公募基金+ABS+项目公司”三层架构，拟定募集规模约42 亿元。发行人战略配售比例不低于20%，持有不少于60 个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36 个月，基金份额持有期间不允许质押；专业投资人可参与战略配售，持有期不少于12 个月。收益分配方面，至少每年分配1 次，比例不低于基金年度可供分配金额的90%。

标的资产渝遂项目总投资42.3 亿元，2007 年末建成全线通车营运。渝遂项目地处长江经济带内，营运里程93.46 公里，全线设有11 个收费站，3 对服务区。遂渝公司是渝遂项目的项目公司，注册资本15 亿元，中国铁建间接持股80%，重庆高速持股20%，特许经营权期限30 年，截至最新公告日剩余13 年。

公募基础设施REITs 是盘活存量资产、提升投融资效率的重要举措，本次建筑央企率先开展项目试点，有助于我国深化投融资体制改革、推动基础设施投融资市场化及规范化健康发展。中国拥有全球最大的基础设施存量，按照6.9%折旧率采用永续盘存法，我国基础设施存量超过78 万亿元，考虑到REITs 主要以经营性基础设施资产作为标的资产，根据财政部CPPPC 中心项目库数据，以管理库中使用者付费类项目占比约9.6%进行计算，则全国存量基础设施运营类资产体量约为7.5 万亿元，推行公募基础设施REITs 有利于盘活存量运营资产，提升投融资效率，降低地方政府杠杆率，因而自20 年相关政策推出后，持续受到国家发改委、中国证监会、交通运输部等部委的高度重视，不断探索落地方式。

推动优质基础设施资产价值重估。参照美国REITs 经验，从投资收益表现来看，1972 年至2019 年期间，权益型REITs 复合年化收益率达11.82%，超过道琼斯工业指数（7.49%）、纳斯达克综合指数（8.86%）和标普500 指数（10.67%）；从分红收益率的角度来看，权益型REITs 分红收益率为3.70%，显著高于标普500 的1.85%；以此为基础，优质REITs也显著的获得溢价。

对于企业而言，重构盈利模式。根据海外发展经验，存量时代龙头企业的共同之处是强化管控能力、通过产业链延伸等方式实现盈利能力提升以抵抗行业负面冲击，形成核心竞争力：例如大衰退后日本企业致力于资产负债表修复，并不过分追求规模，在2013 年外部需求改善的时选择维持产能赚取更多利润，5 年利润率实现5 倍增长；法国VINCI 则通过产业链延伸介入高附加值环节，进行全生命周期的协同管理优化，最大限度获取利润，2000年至今净利率提升已超过2 倍。

投资建议：公募REITs 的核心是底层不动产的质量和运营管理，建议关注：1）基础设施资产存量较大的央企，从资产量来看，由于我国央企、国企的融资属性较强，在基建高速扩张期沉淀了大量的运营类资产，使得基础设施REITs 的原始权益人主要为政府（城投平台）与基建国企央企，关注中国铁建、中国交建、中国中铁等；2）深耕试点区域的企业，关注上海建工、隧道股份、华设集团、苏交科等。