万安科技:关于投资者服务中心股东质询函回复的公告

证券代码：002590证券简称：万安科技公告编号：2024-074

浙江万安科技股份有限公司

关于投资者服务中心股东质询函回复的公告

本公司及董事会全体成员保证本公告内容真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

浙江万安科技股份有限公司（以下简称“公司”或“万安科技”）于2024年12月18日收到中证中小投资者服务中心的《股东质询函》（投服中心行权函

（2024）49号，以下简称“质询函”），公司现根据质询函的要求，对质询函

相关问题作出回复并披露如下：

一、投服中心关注的问题及质询相关情况近期，你公司公告拟以13337.08万元收购控股股东万安集团有限公司（简称“万安集团”）持有的浙江安郅科技有限公司（简称“安郅科技”）100%股权，投资者服务中心对安郅科技亏损扩大的原因、交易对价的合理性、收购的必要性

等尚存疑问，现依法行使股东质询权，具体如下。

1、说明安郅科技亏损扩大的原因

根据本次收购公告和评估报告，安郅科技自2023年6月成立以来，未开展实质生产经营，仅从事厂房出租业务，2023年、2024年11月营业收入分别为

206.70万元，254.98万元，净利润为-18.02万元、-2675.79万元，2024年安郅科

技在营业收入较为稳定的情况下，亏损大幅扩大，但收购公告和评估报告均未披露原因。请你公司说明安郅科技2024年11月亏损扩大的具体原因，并说明这种因素在后续经营期间是否会持续存在，进而影响上市公司盈利能力。

2、说明交易对价的合理性

本次收购中，采用资产基础法对安郅科技进行价值评估，股东全部权益账面价值为11684.19万元、评估价值为13337.08万元，增值1652.89万元。增值全部来源于安郅科技的核心资产，即位于诸暨市店口镇湖中路3号的3.62万平方1米的房屋建筑物（3.11万平方米厂房及0.51万平方米宿舍楼等配套房屋，2019年10月建成）和4.62万平方米土地使用权（工业用地，一期已建成为前述房屋建筑物、二期为空地），账面价值合计为10589.94万元、评估值为12242.83万元。收购公告和评估报告中仅披露评估方法为：对已建成的房屋建筑物及分摊土地使用权按房地产进行合并评估，采用市场法和收益法；对二期土地使用权单独进行评估，采用市场法和成本逼近法，但未披露具体的评估过程和参数根据评估报告披露的安郅科技股权变更情况，万安集团在2023年6月-2024年11月，以上述土地使用权和房屋建筑物为出资取得安郅科技100%股权，出资时土地使用权作价9500万元、房屋建筑物作价4878万元，合计14378万元。以4.62万平方米计算，出资时土地使用权单价为2056.28元/平方米。经查询同地区土地交易公开信息，2024年11月挂牌出让的店口镇23-014号工业用地起始价及成交价均为765.23元/平方米，2023年7月挂牌出让的店口镇22-506号工业用地起始价为840.20元/平方米，2024年11月挂牌出让的店口镇23-009号工业用地起始价为650.69元/平方米。由上可知，万安集团以土地使用权出资时的单价远高于同地区的土地出让价格。在仅一年半的时间内，万安集团又将上述土地使用权和房屋建筑物出售给你公司，价格仅略低于出资时价格。请你公司结合万安集团获取土地使用权的时间和价格、建设厂房的投入成本，以及本次收购对土地使用权和房屋建筑物评估的具体参数，说明万安集团出资安郅科技、本次将安郅科技出售给你公司时，土地使用权的价格高于周边土地出让价格的原因及合理性。

3、说明收购的必要性本次收购公告披露的交易目的为“博胜供应链为公司控股子公司，一直以来专注于汽车售后市场产品的销售及服务，现其生产经营场所主要租用安邦科技的厂房，随着博胜供应链产销规模的快速增长，公司亟需扩大厂房面积以降低仓储和物流成本，提高运营效率”。经查询，你公司持有博胜供应链84.97%股权，但定期报告中未披露其历年经营业绩。

根据评估报告，安郅科技的17129平方米厂房和宿舍楼18问宿舍已出租给博胜供应链。从目前安郅科技仅有厂房出租业务和2024年11月营业收入为

254.98万元可以推算，博胜供应链目前租赁安郅科技超过一半的厂房，每年的租

赁成本约300万元。而本次收购对价为13337.08万元，按你公司目前银行存款2利率2.04%（以2023年度利息收入1245.52万元、期初期末银行存款平均值为

61015.47万元测算），若不收购，这部分资金每年利息收入约272万元，可覆

盖九成的租赁成本。请你公司结合博胜供应链近年来主营产品、经营规模变化、发展前景等情况，说明后续对厂房的需求面积和需求时间；并结合预计的租赁成本、收购成本及后续土地开发建设成本等，量化分析租赁和购买哪种方式对公司更有利，进一步说明本次收购的必要性。

以上质询，请于股东大会召开前以公告形式披露，并回复投资者服务中心。

二、公司回复

1、说明安郅科技亏损扩大的原因

安郅科技2023年及2024年1月1日-11月7日的主要利润表科目金额如下：

单位：万元

项目2024.1.1-2024.11.72023年营业收入254.98206.70

营业成本132.83-

管理费用545.8318.16

资产减值损失-2206.95-

营业利润-2675.64-18.02

净利润-2675.79-18.02

注：上述财务数据已经中汇会计师事务所（特殊普通合伙）审计，资产减值损失(损失以“-”号填列)。

根据上表，安郅科技2024年亏损扩大主要系管理费用和资产减值损失较

2023年增长所致。其中，安郅科技于2023年6月注册，实际于2023年12月开

始正式运营（主要为厂房出租业务），因此2024年管理费用的增加主要系随着安郅科技的日常运营，相关办公及折旧摊销费增加所致；同时，资产减值损失主要来自于安郅科技对其不动产中土地使用权减值准备的计提，本次计提减值主要系根据正衡房地产资产评估有限公司出具的《浙江万安科技股份有限公司拟股权收购涉及的浙江安郅科技有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（正衡评报字[2024]第578号)中涉及不动产的评估价值情况，安郅科技对账面房屋及土地的价值按照评估同口径折算后进行减值测试，发现不动产中土地使用权存在减值，故计提2206.95万元无形资产减值准备所致。具体减值测试结果如下：

3项目评估同口径账面价值评估价值评估增减值

安郅科技房屋建筑物

9133.7610786.651652.89

（一期房屋+土地）安郅科技土地使用权

3663.131456.18-2206.95

（二期空地）

合计12796.8812242.83-554.05

由于经预估相关土地使用权进一步减值的可能性较小，故后续经营期间不会对未来上市公司盈利能力产生重大影响。

2、说明交易对价的合理性

万安集团有限公司于2017年以25万元/亩的单价购入土地，经查询中国土地市场网上当地（诸暨市店口镇）土地交易公开信息，彼时土地成交均价亦为25万元/亩左右；此外，万安集团还支付了卖方10万元/亩的宕渣回填、平整等费用，故土地原始投入成本共计35万元/亩，因此土地成本总计为约2427万元。根据万安集团有限公司厂房投入的成本明细账，3.62万平方米房屋建筑物（已建设的一期）的建安成本、装修成本等投入合计约5759万元；综上，土地与建筑物的原始投入成本合计约为8186万元。另外，万安集团有限公司当时的全部投入资金为银行融资资金，从2017-2024年的融资成本共计2089.75万元，考虑上述土地成本、后续投入成本、资金成本和适当利润之后的，相关资产价值与本次评估值相近，具有合理性。

本次收购对土地使用权和房屋建筑物评估的具体参数及计算过程如下：

（一）土地使用权评估的具体参数

委估范围内的无形资产为土地使用权，共1项，账面原值为87155963.30元，减值准备为22069453.34元，账面净值为63055281.77元，土地使用权总面积46228.40㎡，其中一期分摊26335.19平方米，二期分摊19893.21平方米，本次评估一期土地使用权与房屋建筑物按房地产进行评估，二期土地使用权单独进行评估。

以二期土地使用权举例说明土地使用权评估的具体参数，根据《资产评估执业准则——不动产》，工业用地评估可采用的评估方法有基准地价系数修正法、4市场法、成本逼近法及剩余法。按照《资产评估执业准则——不动产》的要求，

结合估价对象的具体特点、估价目的等情况，经过比较分析，故本次评估对待估宗地采用市场法与成本逼近法测算土地使用权价格。具体测算过程如下：

1、市场法

1）基本思路

市场法是依据地价评估的替代原则，即市场上具有同样效用土地的价格，在替代原则作用下，相互牵制而趋于一致，从而可以用类似土地的已知市场交易价格，通过对地价影响因素的比较修正，测算待估宗地地价。

2）计算公式

市场法基本公式如下：

待估宗地评估值=参照物价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位

因素修正系数×个别因素修正系数。

3）计算过程

*比较实例的选择

按照《资产评估执业准则—不动产》的要求，选取的实例应是与待估宗地处于同一供需圈层、交易情况类似、用途一致的交易案例，经分析筛选出三宗交易实例作为可比实例。本次评估选取的可比实例情况如下：

比较实例交易价格表成交单土地使用权土地用交易日宗地面积土地

实例位置容积率价(元/

人途期（㎡）级别

㎡)诸暨市广川店口镇白沥实例工业用2022年机械科技有畈村(新蒋4306.701.20752.00三级一地5月5日

限公司工业园区)浙江龙昆环2022年实例店口镇解放工业用

保设备有限9月2347018.291.50750.00三级二湖工业园区地公司日诸暨市盾尔2023年实例店口镇江工业用

阀门有限公8月141809.102.00840.00三级三东社区地司日

比较实例一，位于店口镇白沥畈村(新蒋工业园区)，为2022年5月5日诸暨市自然资源和规划局挂牌出让成交，土地取得人为诸暨市广川机械科技有限公

5司，土地用途为工业用地，出让年期50年，用地面积为4306.70平方米，容积

率1.2，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通讯、供水、排水）

和宗地红线内“场地平整”，单位面积地价为752元/平方米，交易情况正常，土地级别三级；

比较实例二，位于店口镇解放湖工业园区，为2022年9月23日诸暨市自然资源和规划局挂牌出让成交，土地取得人为浙江龙昆环保设备有限公司，土地用途为工业用地，出让年期50年，用地面积为47018.29平方米，容积率1.5，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通讯、供水、排水）和宗地红

线内“场地平整”，单位面积地价为750元/平方米，交易情况正常，土地级别三级；

比较实例三，位于店口镇江东社区，为2023年8月14日诸暨市自然资源和规划局挂牌出让成交，土地取得人为诸暨市盾尔阀门有限公司，土地用途为工业用地，出让年期50年，用地面积为1809.10平方米，容积率2，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通讯、供水、排水）和宗地红线内“场地平整”，单位面积地价为840元/平方米，交易情况正常，土地级别三级。

*因素选择

根据估价对象实际，选择影响估价对象价格的主要因素有：

A.交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；

B.交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；

C.区位因素：主要有交通便捷度、临路类型、周边环境、区域基础而设施、

产业集聚度、规划限制等；

D.个别因素：主要有宗地面积、宗地内基础设施、临路条件、土地面积、形

状、地质状况等。

*因素条件说明

待估宗地与可比较实例的比较因素具体情况见下表：

项目待估对象实例 A 实例 B 实例 C

6交易情况修正正常交易正常交易正常交易正常交易

2024年11月72022年5月52022年9月232023年8月14

交易时点修正日日日日土地级别三级三级三级三级土地用途工业用地工业用地工业用地工业用地

土地使用年限39.3150.0050.0050.00权利状况无担保权无担保权无担保权无担保权市内交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷临路类型混合型次干道混合型次干道混合型次干道混合型次干道基础设施情况五通五通五通五通生活服务设施便利区较齐全齐全较齐全较齐全位度因规划限制基本无限制基本无限制基本无限制基本无限制素环境质量较优较优较优较优

位于工业区内，位于工业区内，位于工业区内，位于工业区内，产业集聚程度产业集聚度较好产业集聚度较好产业集聚度较好产业集聚度较好距货物集散地距离较近较近较近较近宗地内基础设施场地平整场地平整场地平整场地平整临路条件一面临路一面临路一面临路一面临路个宗地形状较规则较规则较规则较规则别

因19893.21（一12620.6（偏土地面积4306.7（过小）1089.1（过小）素般）小）地质状况一般性控制场地一般性控制场地一般性控制场地一般性控制场地

容积率1.381.21.52

*编制比较因素条件指数表

A.土地用途

待估宗地和比较实例均为工业用地，土地用途一致，则用途指数均为100。

B.地价指数

本次评估基准日为2024年11月7日，估价对象设定用途为工业用地，根据诸暨市店口镇近几年工业用地成交案例，计算出2021年至2024年11月7日每年地价的增长率，从而得出地价指数，详见下表：

诸暨市店口镇工业用地地价指数表时间2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日2024年11月7日地价水平值700657655696

环比增长率0-0.0614-0.00300.0626

地价指数100.0093.8693.5899.44

7故本次评估基准日的地价指数为99.44，通过日期修正，参照每年地价指数，

采用内部插入法计算得出交易案例 A 的地价指数为 97.44，交易案例 B 的地价指

数为 95.40，交易案例 C 的地价指数为 93.67。

C.交易情况修正指数的确定

根据对交易实例交易情况分析，由估价人员判断交易情况是否正常，并判断其对地价的影响指数。待估宗地为国有出让建设用地使用权市场价值，交易情况正常，而三个交易实例为挂牌出让实例，交易情况正常。

D.土地使用年期修正指数

土地使用年期修正系数的公式为：

(1 + r ) n

K =

(1 + r ) N

式中：K——土地年期修正系数

r——土地还原利率（土地还原利率为 6%）

N——法定最高使用年限

n——比较实例或待估宗地土地使用年限

本次评估待估宗地及所选可比实例均为工业用途宗地，在土地使用年期修正时按工业用地法定最高使用年限50年进行修正，待估宗地剩余土地使用年期为

39.31年。

待估宗地土地使用年期修正指数

K=[1-1/(1+6%)39.31]/[1-1/(1+6%)50]×100=95.04

三个比较实例的土地使用年期均为法定最高使用年期50年，故三个比较实例的土地使用年期修正指数均为：

K=[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)50]×100=100

E.交通便捷度指数

将交通便捷度分为：便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，将待估宗地条件指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数增加或减少

2%。

8F.临路类型指数

将道路划分为交通型主干道或混合型主干道、混合型次干道或交通型次干道、

生活型主干道、生活型次干道或支路、其他五个等级，以待估宗地临路类型指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。

G.基础设施状况指数的确定

将宗地基础设施状况划分为七通、五通、三通、未达三通、未开发，以待估宗地区域基础设施状况指数定为100，每上升或下降一级，基础设施状况指数增加或减少2%。

H.产业聚集度

将产业聚集度分为大、较大、一般、较小、小五个等级，将待估宗地产业聚集度指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指上升或下降2%。

I.距货物集散地距离

将距货物集散地距离分为近、较近、一般、较远、远五个等级，将待估宗地距货物集散地距离定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指上升或下降2%。

J.规划限制条件指数

将规划条件分为：无限制前景好、基本无限制、有一定限制、限制较大、严

重限制五个等级，将待估宗地条件指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数增加或减少2%。

K.环境质量指数

将环境质量指数分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，将待估宗地环境质量指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数增加或减少2%。

L.宗地基础设施修正指数

将宗地内部基础设施分为七通一平、五通一平、三通一平、未达三通一平、

未开发五个等级，将待估宗地条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。

9M.宗地临路条件指数

宗地临路条件分为三面临路、二面临路、一面临路、临支路、不临路五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降1%。

N.宗地形状指数

将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降2%。

O.宗地面积指数的确定

将宗地面积条件分为：适当、较适当、一般、偏小或偏大、过小或过大五个等级，将待估宗地条件指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数增加或减少2%。

P.地质状况

将宗地地质状况分为良好场地、较良好场地、一般性控制场地、较严格控制

场地、严格控制场地五个等级，将待估宗地指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降1%。

项目待估对象实例 A 实例 B 实例 C交易情况修正100100100100

交易时点修正99.4497.4495.4093.67

土地级别100.00100.00100.00100.00土地用途100100100100

土地使用年限95.04100100100权利状况100100100100市内交通便捷度100100100100临路类型100100100100基础设施情况100100100100区位生活服务设施便利100102100100因度规划限制100100100100素环境质量100100100100产业集聚程度100100100100距货物集散地距离100100100100宗地内基础设施100100100100个临路条件100100100100别因宗地形状100100100100素土地面积100969896地质状况100100100100

10容积率100100100100

*编制比较因素条件指数表根据上表各因素的具体情况，以待估地块各因素条件指数为100（除地价指数、年期修正系数、容积率修正指数外），将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，编制比较因素条件指数表如下：

*编制比较因素修正系数表

根据比较因素说明表和比较因素条件指数表，对比较案例的交易情况、交易期日、区域因素和个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表如下：

项目实例 A 实例 B 实例 C

交易情况修正100/100100/100100/100

交易时点修正99.44/97.4499.44/95.499.44/93.67

土地级别100/100100/100100/100

土地用途100/100100/100100/100

土地使用年限95.04/10095.04/10095.04/100

权利状况100/100100/100100/100

市内交通便捷度100/100100/100100/100

临路类型100/100100/100100/100

基础设施情况100/100100/100100/100区

位生活服务设施便利度100/102100/100100/100

因规划限制100/100100/100100/100素

环境质量100/100100/100100/100

产业集聚程度100/100100/100100/100

距货物集散地距离100/100100/100100/100

宗地内基础设施100/100100/100100/100

临路条件100/100100/100100/100个

别宗地形状100/100100/100100/100

因土地面积100/96100/98100/96素

地质状况100/100100/100100/100

容积率100/100100/100100/100

*因素修正及地价计算

将待估宗地各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较，按市场比较法计算公式得到修正后三个比准价格，通过综合分析，本次采用三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价值。则评估对象单位面积国有建设用地使用

11权价格为：

（745.00+758.00+883.00）/3=795.00元/平方米因此，采用市场比较法测算国有建设用地使用权价格为795.00元/平方米（折合53.00万元/亩）。

2、成本逼近法

*基本原理及公式

成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上适当的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种土地估价方法。

*成本逼近法基本公式如下：

V=Ea+Ed+T+R1+R2 +R3

式中：V―土地价格；

Ea―土地取得费用；

Ed―土地开发费；

T―税费；

R1―利息；

R2―利润；

R3―土地增值。

*测算过程

Ι、土地取得费用

土地取得费用包括土地补偿费、安置补助费、征地社保、青苗及地上附着物补偿费。

A. 土地补偿费和安置补助费根据《诸暨市人民政府关于重新公布诸暨市征地区片综合地价的通知》（诸政发〔2023〕19号）规定：征收农用地（不含林地）、建设用地的综合地价为

1268000.00元/亩；林地、未利用地的综合地价为40800.00元/亩包括土地补偿费

和安置补助费，评估人员通过分析诸暨市店口镇待估宗地区域内近几年被征地信息涉及征地地类和比例，最终测算出土地补偿费和安置补助费，具体测算如下表：

序号名称征地比例征地综合地价

1耕地39.60%68000.00元/亩

2种植园用地0.08%68000.00元/亩

3林地5.04%40800.00元/亩

4交通用地0.93%68000.00元/亩

5水利设施用地20.12%68000.00元/亩

6其他农用地0.03%68000.00元/亩

7未利用地3.52%40800.00元/亩

8建设用地30.68%68000.00元/亩

土地补偿费、安置补助费计算结果98.50元/㎡

土地补偿费和安置补助费为98.50元/㎡；

B. 征地社保根据浙人社发〔2020〕61号《浙江省人力资源和社会保障厅浙江省财政厅浙江省自然资源厅国家税务总局浙江省税务局关于进一步做好被征地农民参加基本养老保险有关工作的通知》，各市、县（市、区）人民政府在征地时要足额筹集社会保险缴费补贴资金，用于补贴被征地农民参加基本养老保险缴费，为政府专项资金，故本次不予考虑。

C. 青苗及地上附着物补偿费

诸暨市店口镇地面房屋建筑物的重置价值按750元/㎡考虑，层数按1.5层考虑。根据《诸暨市人民政府关于公布征收集体土地地上附着物和青苗补偿标准的通知》（诸政发〔2021〕8号）规定：粮食油料作物现行标准为2500.00元/亩。

评估人员通过搜集区域近几年农用地转用和土地征收的批复文件，测算了区域近几年征收各类农用地、建设用地及未利用地的面积和比例，最终测算土地取得费如下：

地上附着物补偿=30.68%×750×1.5=345.15元/㎡；

地上青苗补偿=2500÷666.7×65.80%=2.47元/㎡

土地取得费=98.50元/㎡+0+345.15元/㎡+2.47元/㎡=446.12元/㎡。

13*、税费：各种税费收取标准如下：

A.耕地占用税

根据《浙江省人民代表大会常务委员会关于耕地占用税适用税额的决定》规

定：诸暨市适用税额为45元/㎡，园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地的耕地占用税适用税额，按照适用税额标准的百分之六十执行。故耕地占用税计算如下：

序号名称征地比例耕地占用税

1耕地39.60%45.00元/㎡

2种植园用地0.08%27.00元/㎡

3林地5.04%27.00元/㎡

4交通用地0.93%27.00元/㎡

5水利设施用地20.12%27.00元/㎡

6其他农用地0.03%27.00元/㎡

耕地占用税计算结果24.89元/㎡

故：耕地占用税为24.89元/㎡。

B.耕地开垦费根据《浙江省财政厅浙江省国土资源厅关于提高省统筹补充耕地项目耕地开垦费收缴标准的通知》（浙财农〔2013〕298号）规定：耕地开垦费按每平方米

75元的标准全额缴省。耕地的征地比例为39.60%，故耕地开垦费

=75×39.60%=29.70元/㎡。

C.森林植被恢复费根据《浙江省财政厅浙江省林业厅转发财政部国家林业局关于调整森林植被恢复费征收标准引导节约集约利用林地的通知》（浙财综[2016]16号）文件规

定：灌木林地、疏林地、未成林造林地，每平方米10元。林地的征地比例为5.04%，故森林植被恢复费=10×5.04%=0.50元/㎡。

各项税费合计为24.89+29.70+0.50=55.09元/平方米

*、土地开发费土地开发费按待估宗地设定土地开发程度下需投入的各项客观费用计算。

待估宗地的土地开发程度为宗地红线外“五通”（通上水、通下水、通路、通

14电、通讯）和宗地红线内“场地平整”条件。通过对待估宗地所处区域基础设施开发配套情况和土地开发成本的调查测算，待估宗地红线外“五通”（通上水、通下水、通路、通电、通讯）和宗地红线内“场地平整”条件下，参照诸暨市人民政府办公室关于印发《诸暨市城市基础设施配套费征收管理办法》的通知（诸政办发〔2021〕55号）规定：非住宅100元/㎡，集镇配套设施建设费征收标准按照城市基础设施配套费征收标准的80%执行。故土地开发费取值80元/㎡。

*、利息

按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。

根据估价对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为一年，投资利息率按估价期日中国人民银行 2024 年 10 月 21 日公布的一年 LPR 利率 3.10%计，投资利息按照单利计算，其中土地取得费及相关税费一次投入，土地开发费在开发期内均匀投入。则利息为：

=（446.12+55.09）×3.10%×1+80.00×3.10%×0.5=16.78元/㎡

*、利润

利润是指把土地作为一种生产要素投入，以固定资产投入形式发挥作用获得的正常回报。因此土地开发利润率的确定需考虑行业投资回报率，参照《企业绩效评价标准值》（2024年）区域金属制品业总资产报酬率良好值，本次待估宗地土地开发利润率为3.6%，则利润为：

（446.12+55.09+80.00）×3.6%=20.92元/㎡

*、土地增值收益土地增值收益是指土地改变用途或开发改良后获得的地租收益与原地地租收益差值的部分。根据诸暨市店口镇工业用地区域的实际平均收益与征地成本之间差异，确定待估宗地土地增值收益率为成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、利息、利润四项之和）的12%，则土地增值收益为：

土地增值收益=（446.12+55.09+80.00+16.78+20.92）×12%=74.27元/㎡

15*、无限年期土地使用权价格

确定待估宗地无年期限定的土地使用权价格为：

446.12+55.09+80.00+16.78+20.92+74.27=693.18元/㎡

*、年期修正

土地使用年期修正系数的公式为：

(1+ r)n

K =

(1+ r) N

式中：K---土地年期修正系数r---土地还原利率 6%（土地还原率=安全利率+通货膨胀调整值+风险调整值+类别调整值）

N---法定最高使用年限 50 年

n---宗地剩余土地使用年限

则：土地使用权有限年期土地价格

=693.18×[1-1/(1+6%)39.31]/[1-1/(1+6%)50]=658.80元/平方米。

*、微观因素修正

由于上述测算结果仅为待估宗地所处区域一般条件下的地价，故应结合待估宗地具体用地条件对其进行修正，确定待估宗地微观因素修正系数为1.5%；

宗地地形较平坦较优1.5宗地基础设施状况五通一平一般0

个别因素宗地面积相对较小，不影响使用一般0地基承载力状况地基承载力一般一般0宗地形状规则多边形一般0

合计1.5

经修正后，成本逼近法测算待估宗地建设用地使用权单位面积价格为：

658.80元/平方米×（1+1.5%）=669.00元/平方米。

则采用成本逼近法测算出待估宗地单位面积国有出让建设用地使用权价格

为669.00元/平方米（44.60万元/亩）

163、地价的确定

（1）估价结果可信度分析

本次估价根据《资产评估执业准则-不动产》要求，工业用地评估可采用的评估方法有基准地价系数修正法、市场法、成本逼近法及剩余法。按照《资产评估执业准则-不动产》的要求，结合估价对象的具体特点、估价目的等情况，经过比较分析，故本次评估对待估宗地采用市场法与成本逼近法测算土地使用权价格。

市场法是评估人员从待估宗地同一供需圈近三年内工业用地的市场交易案

例中选用了三个有代表性、有替代性、可比性比较高的案例，可信度较高；成本逼近法从调查土地价格成本构成入手，采用区域近期土地成本取得费用，加以累加成本积算出宗地地价，评估结果具有一定的宏观性、区域性。

（2）宗地评估单价的确定

采用市场法测算出待估宗地出让建设用地使用权单位面积价格为795.00元/

平方米（53.00万元/亩）；采用成本逼近法测算出待估宗地出让建设用地使用权

单位面积价格为669.00元／平方米（44.60万元/亩）。待估宗地运用两种评估方法测算出的地价水平，经综合分析，最终确定取两种方法测算结果的算术平均值作为待估宗地建设用地使用权单位面积价格，则待估宗地的评估单价为：

（795.00+669.00）÷2=732.00元/平方米（48.80万元/亩）待估宗地的总面积为19893.21㎡，则评估总价为：

732.00×19893.21=14561800.00元

（二）房屋建筑物评估的具体参数

本次固定资产-房屋建筑物类评估范围是浙江安郅科技有限公司申报的房屋建筑物，账面原值44752293.58元，账面净值42844105.51元。

申报房屋建筑物4项，建筑面积合计36221.50㎡，详细信息如下：

序不动产权证建筑物名称用途结构总层数建成年月建筑面积

号书编号(㎡)

1浙（2023）水泵房工业框架12019年10月20.2

2诸暨市不动1#厂房工业框架22019年10月31079.60

173产权第宿舍楼工业框架52019年10月5092.95

0064925号

4门卫1工业砖混12019年10月28.75

合计36221.50

纳入本次评估范围的房屋建筑物共36221.50㎡，其中门卫和水泵房为配套资产，不单独产生收益，本次评估以厂房和宿舍建筑面积共计36172.55㎡作为可收益面积与分摊的26335.19㎡的土地使用权按房地产进行评估。具体测算过程如下：

1、市场法

（1）选取可比实例

依据评估规范的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同；处于同一供需圈层；成交日期与评估时点应相近；成交价格为正常价格或可修正为正常价格等条件。

在搜集房地产交易实例的基础上，依据以上要求确定以下三个交易实例作为本次评估的可比实例。

可比实例基本状况表

项目待估实例 A 实例 B 实例 C名称安郅科技公司厂房店口工业园区厂房店口工业园区厂房店口工业园区厂房位置湖中路3号店口湖兴路店口学院路店口湖兴路工业厂房及配套办工业厂房及配套办

房屋类型工业厂房、宿舍工业厂房

公、宿舍公、宿舍

水、电、通讯、网水、电、通讯、网水、电、通讯、网水、电、通讯、网

配套设施络、监控、消防、络、监控、消防、络、监控、消防、络、监控、消防、货货梯货梯货梯梯内部装修简装简装简装简装建筑面积

36172.551798439456.4810000

（㎡）建成年代2019年2022年2021年2021年产权状况合法产权合法产权合法产权合法产权交易日期2024年11月7日2024年11月2024年11月2024年11月18售价（元/㎡）不含待估322529803528税

（2）对交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况调整

分析可比实例与评估对象的状况，经调研、分析得出可比实例与评估对象的对比结果。

测算综合修正系数，影响评估对象的价格的因素主要包括交易情况、市场状况、区位状况、实物状况及权益状况等方面。在修正过程中条件相同的因素对可比实例和评估对象价值的影响是一样的，而条件不同的因素是造成可比实例与评估对象价值有差异的原因，需要修正。

通过分析，确定条件不同的因素，可比实例与评估对象价值影响有差异的因素说明表采用百分率法计算总修正系数，即以评估对象的状况为基准分100，直接对比可比实例相对应的因素进行打分，每上升（或者下降）一等级分数相应增加（或者减少），最终求出综合修正系数。

可比实例与评估对象价值影响因素说明表

项目估价对象实例 A 实例 B 实例 C交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易

2024年11月7

市场状况2024年11月2024年11月2024年11月日地理位置较好较好较好较好区公共服务设施较完善较完善较完善较完善位产业聚集度较高较高较高较高状交通便捷度较捷度较捷度较捷度较捷度况距高速出入口距较近较近较近较近离建成年代2019年2022年2021年2021年水、电、通讯、水、电、通讯、水、电、通讯、水、电、通讯、

配套设施网络、监控、消网络、监控、消网络、监控、消网络、监控、消实

防、货梯防、货梯防、货梯防、货梯物工业厂房及配套工业厂房及配套

状建筑用途工业厂房、宿舍工业厂房

办公、宿舍办公、宿舍况

部分加建夹层，平面布局较好较好较好通用性一般内部装修简装简装简装简装

19项目估价对象实例 A 实例 B 实例 C

面积36172.55平方米18000平方米39450平方米10000平方米框架结构16400

平方米/钢结构结构框架结构框架结构框架结构

1600平方米

（12m）1 层 8m（局部

1 层 7.5m，2 层 1 层 7.8m，2-4 层 1 层 7.5m，2 层高度 12m）、2-3 层

4m 4.5m 3.5m

工业厂房承重承重能力较好承重能力较好承重能力较好承重能力较好

建筑密度54%51%53%61%

容积率1.381.501.961.36停车位较充足较充足较充足较充足

土地剩余年期39.3142.6746.7337.67

可独立出售，单可独立出售，单可独立出售，单可独立出售，单共有情况独所有独所有独所有独所有权租赁占用情况有租赁占用情况有租赁占用情况无租赁占用情况有租赁占用情况益用益物权设立状无用益物权设定无用益物权设定无用益物权设定无用益物权设定状况况担保权设立状况无担保权设定无担保权设定无担保权设定无担保权设定无查封预查封状无查封预查封状无查封预查封状无查封预查封状查封预查封状况况况况况权属清晰状况权属清晰权属清晰权属清晰权属清晰比较因素条件指数表

项目估价对象实例 A 实例 B 实例 C交易情况修正100100100100市场状况调整100100100100地理位置100100100100公共服务设施100100100100区位状产业聚集度100100100100况调整交通便捷度100100100100距高速出入口距离100100100100

建成年代100101.5101101配套设施100100100100建筑用途100100102100平面布局10098100100实物状内部装修100100100100况调整面积100102100104结构10099100100高度100101100100工业厂房承重100100100100建筑密度100100100100

20项目估价对象实例 A 实例 B 实例 C

容积率1009590100停车位100100100100土地剩余年期100102104100共有情况100100100100租赁占用情况100100101100权益状用益物权设立状况100100100100况调整担保权设立状况100100100100查封预查封状况100100100100权属清晰状况100100100100比较因素修正系数表

项目实例 A 实例 B 实例 C

交易情况修正100/100100/100100/100

市场状况调整100/100100/100100/100

地理位置100/100100/100100/100

公共服务设施100/100100/100100/100区位状况调

产业聚集度100/100100/100100/100整

交通便捷度100/100100/100100/100

距高速出入口距离100/100100/100100/100

建成年代100/101.5100/101100/101

配套设施100/100100/100100/100

建筑用途100/100100/102100/100

平面布局100/98100/100100/100

内部装修100/100100/100100/100实物状况调

面积100/102100/100100/104整

结构100/99100/100100/100

工业厂房承重100/100100/100100/100

建筑密度100/100100/100100/100

容积率100/95100/90100/100

停车位100/100100/100100/100

土地剩余年期100/102100/104100/100

共有情况100/100100/100100/100

租赁占用情况100/100100/101100/100权益状况调

用益物权设立状况100/100100/100100/100整

担保权设立状况100/100100/100100/100

查封预查封状况100/100100/100100/100

权属清晰状况100/100100/100100/100

（3）计算比准价格

实例 A 实例 B 实例 C

比较实例交易价格（元/㎡）

322529803528

交易情况修正1.00001.00001.0000

市场状况调整1.00001.00001.0000

区位状况调整1.00001.00001.0000

实物状况调整1.03761.07850.9520

权益状况调整0.98040.95201.0000

21综合修正系数1.01731.02670.9520

比准价格（元/㎡）3281.03060.03359.0

将以上三个比准价格进行简单算术平均，即得出待估资产的不含税单价为：

单价=（3281.00+3060.00+3359.00）÷3=3233.00(元/㎡）（取整至个位）

2、收益法测算

（1）评估概况描述

截至评估基准日，部分厂房处于租赁状态，实际租赁情况与市场租金差异不大，且剩余租赁期较短，故本次评估租赁期内外均采用市场租金进行评估测算。

（2）评估过程

*确定年潜在毛收入

本次待估资产的潜在毛收益为根据租金收入来确定年潜在毛收入，该租金同样采用市场法求取。

a、选取可比实例

依据评估规范的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同、处于同一供需圈层、出租日期与评估时点应相近、租金价格为正常价格或可修正为正常价格等。

在搜集类似房地产出租案例的基础上，依据以上要求确定以下三个交易实例作为本次评估的可比实例。

可比实例基本情况表

项目待估实例 A 实例 B 实例 C店口工业园区店口工业园区名称万安厂区店口工业园区厂房厂房厂房店口湄池友地店口湄池友地位置店口镇湖中路3号店口学院路金属制造产业金属制造产业园园

工业厂房及配套办公、房屋类型工业厂房工业厂房工业厂房宿舍

水、电、通讯、网络、水、电、消防、货水、电、消水、电、消配套设施

监控、消防、货梯梯防、货梯防、货梯内部装修简装毛坯毛坯毛坯

建筑面积（㎡）36172.551489020041200建成年代2019年2017年2017年2017年

22产权状况合法产权合法产权合法产权合法产权

交易日期2024年11月7日2024年11月2024年11月2024年11月月租金（元/

15.2014.9715.00㎡·月）不含税可比实例与评估对象出租价格影响因素说明表

项目估价对象实例 A 实例 B 实例 C交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易市场状况2024年11月7日2024年11月2024年11月2024年11月区地理位置较好较好较好较好公共服务设施较完善较完善较完善较完善位产业聚集度较高较高较高较高状交通便捷度较捷度较捷度较捷度较捷度况距高速出入口距较近较近较近较近离建成年代2019年2017年2017年2017年配套设施水、电、通讯、网水、电、消水、电、消防、货水、电、消

络工业、监厂控房及、消配防套、办防、货梯梯防、货梯建筑用途工业厂房工业厂房工业厂房

实公货、梯宿舍平面布局较好较好较好较好物内部装修简装毛坯毛坯毛坯状

面积36172.55平方米14890平方米2004平方米1200平方米况结构框架结构框架结构框架结构框架结构

高度 1 层 7.5m，2 层 4m 1 层 7.8m，2- 1 层 6m，2-3 层 1 层 6m，2-3工业厂房承重较好 4 层较好4.8 m 较4m好层较 4好 m停车位较充足较充足较充足较充足比较因素条件指数表

项目估价对象实例 A 实例 B 实例 C交易情况修正100100100100市场状况调整100100100100地理位置100100100100公共服务设施100100100100区位状况调整产业聚集度100100100100交通便捷度100100100100距高速出入口距离100100100100建成年代100999999配套设施100989898建筑用途100102102102平面布局100100100100内部装修100989898实物状况调整面积100102104104结构100100100100高度1001009999工业厂房承重100100100100停车位100100100100比较因素修正系数表

23项目估价对象实例 A 实例 B 实例 C

交易情况修正100100/100100/100100/100

市场状况调整100100/100100/100100/100

地理位置100100/100100/100100/100

公共服务设施100100/100100/100100/100区位状况调

产业聚集度100100/100100/100100/100整

交通便捷度100100/100100/100100/100

距高速出入口距离100100/100100/100100/100

建成年代100100/99100/99100/99

配套设施100100/98100/98100/98

建筑用途100100/102100/102100/102

平面布局100100/100100/100100/100

实物状况调内部装修100100/98100/98100/98

整面积100100/102100/104100/104

结构101100/100100/100100/100

高度100100/100100/99100/99

工业厂房承重100100/100100/100100/100

停车位100100/100100/100100/100

计算比准价格：

实例 A 实例 B 实例 C

比较实例交易价格（元/㎡）

15.214.9715

交易情况修正1.00001.00001.0000

市场状况调整1.00001.00001.0000

区位状况调整1.00001.00001.0000

实物状况调整1.01091.00151.0015

综合修正系数1.01091.00151.0015

比准月租金（元/㎡·月）15.3714.9915.02

算术平均评估月租金（元/㎡·月）(不含税）15.13

将以上三个比准租金进行算术平均值，即得出待估资产在评估基准日的市场月平均租金为15.13元/㎡·月。

*确定评估对象有效毛收入

a.潜在毛收入本次评估待估资产的潜在毛收入为根据租金收入来确定年潜在毛收入。

b.空置率及租金损失

鉴于估价对象所处的区域环境、市场发展潜力和估价对象的实际情况，确定本次评估租赁空置率取5%，租约损失率取1%。

年有效毛收入等于年潜在毛收入减去空置部分的收益，即年有效毛收入=年

24潜在毛收益×（1-空置率）×（1-租约损失率）

*运营费用

出租房产一般会发生维修费、管理费、保险费、相关的税费。

a.维修费

维修费主要指对建筑物及相关设施设备、装修定期检查、修缮以保障建筑物

的正常使用功能及承租方正常使用发生相关费用，维修费率一般按照重置成本取费率，维修费率一般为：

框架及框剪结构取1%;

砖混结构取1.5%;

砖木结构取2.5%;

简易结构取3%；

维修费=建安造价×1%

估价对象为框架结构，本次重置成本取1841元/㎡计，维修费率取1%。

b.管理费

管理费主要指估价对象正常租赁经营所需的日常管理费用，一般取毛收入的

1%-3%。本次评估管理费取年毛收益的2%。

c.保险费保险费主要指对防止估价对象发生意外造成财产损失而向保险公司投保发

生的财产保险费用，一般取重置成本的0.15%。

d.相关税费的确定

行情