地产销售逐步转型，家装需求结构变化。地产竣工景气驱动家居业绩增长，家居估值变化趋势先于新开工及住房销售趋势；当前地产悲观预期充分显现，估值性价比突出。保交楼推行+三大工程，新房市场存结构性机会，地产销售结构调整，二手房逐步成为核心需求。根据我们测算，2024 年家装总需求压力明显，其中新房下滑、二手房翻新增长3.8%，伴随地产逐步企稳以及市场需求结构变化，2025-2026 年预计延续双位数下滑，2027 年以后有望实现企稳转正。

家装结构变化，存量需求释放、智能化方兴未艾。存量房市场面临房屋老化，预计每年我国将产生超800 万套改善需求；一线及新一线城市存量房已进入二次装修和局部翻新高峰期，局部改造占比达85%；精装、二手旧改市场广阔，厨卫阳为重点改造区域。改造需求较高的功能性空间（厨卫等）以及换新品类较高的软体品类有望需求率先恢复。定制龙头聚焦厨卫空间改造，加速旧改社区店、旧改服务中心等渠道模式，同时加快家装龙头合作；软体龙头强调“以旧换新”，逐步建立“回收”标准化，加速用户长生命周期服务维护；智能家居全渠道加速渗透，国货新秀成长靓丽。

家居零售化正当时，市场集中趋势不变。1）家电行业对比：家居行业变化相对较慢，通过供应链优化、渠道深度整合（向渠道要价格、效率）、品类品牌多元化，龙头竞争壁垒不断加强。2）海外零售龙头对比：宜得利和家得宝供应链优势突出+零售运营能力卓越，平稳期依托供应链优化、产品降价、品类融合、获客能力提升等持续提高单店坪效，估值中枢稳定向上。3）本轮国内家居地产压力逐步显现，竣工进入下行周期，渠道客流量下降明显，上下游整合和存量房市场扩张成为核心命题，家居龙头加速探索旧改市场和以旧换新市场。我们预计伴随龙头企业品类、品牌搭建齐全，渠道改革、信息化打通，管理半径下沉促效率提升，最终有望诞生零售化家居龙头，估值中枢长期上移。

投资建议：业绩分化或加速，长期布局底部位置模糊出现，持续推荐渠道变革能力突出龙头企业顾家家居、欧派家居、索菲亚等，推荐成长周期向上的志邦家居、金牌家居、森鹰窗业等，推荐更新需求占比较高的敏华控股、喜临门、慕思股份等，智能家居推荐公牛集团、瑞尔特、好太太等。

风险提示：地产超预期下行风险，原材料价格超预期波动风险，假设和测算误差风险。