投资要点

普洛斯：全球领先的现代物流设施提供商。普洛斯176亿美元资产组合包括分布于中国、日本和巴西63个城市的2530万平方米物流设施，形成一个高效的物流网络以服务700余家客户。中国国内消费是普洛斯需求的一个关键驱动力。从净资产价值上来看，中国占比达53%。从2004年到2014年的十年间，公司逐渐成为物流地产行业龙头，同时充分受益于市场发展，CAGR达54%，预计未来仍将保持高速增长态势。

中国市场是公司未来战略重心，依靠网络效应增加客户黏性。中国目前是其最大市场，共建有1870万平方米物流设施，在物流地产行业具有绝对优势，运营面积是第二名的近7倍。中国市场对于公司的重要性与日俱增，公司IPO之初，中国只占其资产净值的24%，如今已升至53%，且未来中国将越发成为公司发展重心。公司的客户呈现多元化态势，主要为三类：零售商、第三方物流和制造商。同时，公司依靠网络效应，极大提高了客户的黏性，在2014年300万平方米的出租项目中，56%来自于现有客户。

三大业务构成物业与资金的闭合循环。地产开发部门进行标准化设施开发或定制开发，完成后的项目交给运营部门进行出租，再将成熟物业置入物流地产基金，从而使得初期基建投资的大量资金得以回收以进行下一个项目投资，与此同时基金管理部门又可通过基金管理收取管理费和分红获利，实现了资本循环的完整闭环。其中，物流设施开发部门在主营业务收入中占60%左右，是公司最主要的收入来源，并且贡献了30%左右的利润；地产运营管理部门贡献了50%以上的收益；基金管理部门占主营业务收人的6%左右，贡献了14%左右的利润，成为盈利性最强的业务，同时基金对于投资的回流作用使其成为资本循环中的关键节点。

中国物流市场空间巨大，普洛斯仍在积极布局。普洛斯在本土化发展过程中，谋划与中国本土企业如中储股份、传化物流和宇培等强强联合，以期更好地拓展中国业务。基金方面也在积极布局，2013年11月份，集团与全球6家顶尖投资机构（中国银行等）共同设立了全球最大的专注中国市场的房地产基金。另外，公司获得由大型中资保险机构、中银集团和厚朴基金等国企及投资机构组成的中国投资者财团注资25亿美元。这些在中国具有影响力的中国战略投资者的加入，为公司在土地储备、基础设施、分销网络和供应链金融等领域提供了有力支撑，公司进军中国市场的强劲势头不容小觑。

风险因素：物流地产发展受阻；战略合作推进不及预期；宏观经济疲软。

投资策略:普洛斯的成功得益于:1、进入中国快速增长的市场,布局位置较好的物流节点;2、建设高端标准物流仓储设施网络;3、面向电商等消费品和其他高附加值产品等;4、创新的商业模式,即物流设施开发、运营和基金闭环模式提高了运营杠杆和资金使用效率及回报率。因此,对标 A 股物流仓储公司,从物流节点资源丰富角度看,看好拥有较佳地理位置、仓储土地规模可达 800 万平方且转型消费品空间大的中储股份;从创新商业模式和仓储物流网络角度看,我们看好运用 O2O 模式创新化工品仓储盈利模式、实施兼并收购扩张的保税科技,以及依托石化产品仓储并尝试转型 LNG 物流的恒基达鑫。