公司公布2024 年年度业绩预告，业绩低于预期。据公司公告，1）24 年公司预计实现归母净利润6,000 万元至9,000 万元，同比下降73.53%至60.30%，归母扣非净利润1,000万元至1,500 万元，同比下降92.20%至88.30%。2）Q4 单季度公司预计实现归母净利润-5835 至-2835 万元，去年同期实现归母净利润204 万元，预计实现归母扣非净利润-5214 至-4714 万元，去年同期实现归母扣非净利润715 万元。

外部环境、关闭长期亏损门店、毛利结构性变化等因素影响，公司盈利承压。据公司公告，主因1）24 年来居民消费意愿及消费需求释放表现平稳，行业竞争激烈影响下，公司整体销售额同比下降。2）23 年公司关闭江西省宜春天虹购物中心、浙江省绍兴柯桥天虹、四川省成都高新天虹3 家长期亏损门店确认使用权资产处置收益、闭店损失等，影响本年度归母净利润同比下降约0.91 亿元。3）24 年零售行业各大企业纷纷推进供应链供给侧变革，公司受采购模式和商品结构变化影响，毛利率短期下降。同时，公司持续深化降本增效工作，报告期内费用总额同比实现下降。

业态增长分化，购物中心增长韧性优。据公司公告，公司旗下购物中心聚焦消费者需求，加快重点门店业态升级，提升商品力，吸引消费者回归，带动销售额和盈利能力实现增长。

百货业态积极向社区中心转型，增强服务和体验，但我们预计百货业务仍处于前期调整积蓄增长动能阶段，因此24 年销售额仍保持同比下降。超市业态推进“商品+组织”转型，整合全国供应链，优化品类结构，注重线下体验及情绪价值强化，销售额同比降幅收窄。

2025 年推进线下业态升级，大力发展数智化转型，带动门店经营能力持续提升。25 年我们认为公司将继续推进线下业态转型，购物中心持续引进关键性和领导型品牌，百货不断动态调整业态比例，满足需求变化，超市space3.0 模式有望向更多门店推广升级，看好25 年购物中心业绩有望持续增长，百货和超市业态业绩降幅预计进一步收窄。此外，据公司官网，天虹加力布局数字化能力，依托超4800 万数字化会员，超57 亿线上销售预数字化服务收入，达3.4 亿次的APP/小程序年交互量，所带来的海量数据基础，打造“百灵鸟”AI 大模型，赋能消费场景触达，提升业务经营效率，进一步助力传统产业升级。

投资分析意见：公司在华南地区知名度高，市场基础好。未来公司围绕产业数字化与数字产业化“双轮驱动”的战略核心，持续推进三大业态转型，看好优化升级+数智建设带动门店经营能力持续提升。考虑到因关闭尾部亏损门店影响24 年归母净利润表现，以及25-26 年零售行业持续竞争，我们下调盈利预测，预计公司24-26 年归母净利润分别为0.77/1.55/1.75 亿元（原值为1.73/1.93/2.12 亿元），对应PE 为72/36/31 倍，参考可比公司大商股份、王府井、丽尚国潮，考虑到公司因关闭门店对24 年利润的短期影响，给予公司25 年PEG 0.99x，目标市值对应当前市值的上行空间28%，维持“买入”评级。

风险提示：居民消费需求不及预期，门店升级效果不及预期，政策刺激不及预期。