天虹股份发布2023 年报。全年实现收入121 亿元，同比下降0.32%；归母净利润2.27 亿元，同比增长88.75%；扣非归母净利润1.28 亿元，同比增长168.02%。摊薄EPS 为0.19 元；加权平均净资产收益率5.51%，经营性现金流净额27.46 亿元，同比增长14.25%。分红预案：拟每10 股派1.6 元（含税）。
同时公司公告：拟以下属全资子公司苏州商业持有的苏州相城天虹购物中心为底层资产，开展公募REITs 项目申报发行工作。公司将认购中航基金设立的公募REITs 项目的34%基金份额，交易价格将根据最终基础设施资产评估价值及公募REITs 询价结果而定。本次认购既有利于公司优化资债结构、回笼资金，又能拥有项目公司一定的控制权，保证底层资产稳定运营。
简评及投资建议。
1、公司2023 年销售额365 亿元同比增长9%，收入121 亿元同比下降0.32%，归母净利润2.27 亿元同比增长88.75%，经调整EBITDA 8.75 亿元同比下降14.44%。其中，4Q 收入28 亿元同比下降2.34%。
（A）分业态，购百可比店收入、利润总额双增，超市受高基数影响有所下滑。
（1）购物中心：2023 年销售额142 亿元同比增长22.23%，收入20.3 亿元同比增长17.46%；可比店销售额/营业收入/利润总额同比变动各18.18%/ 14.29%/225.30%。（2）百货：2023 年销售额126 亿元同比增长8.32%，收入22.6 亿元同比增长2.77%；可比店销售额/营业收入/利润总额同比变动各10.86%/5.25%/ 10.10%。（3）超市：2023 年销售额88 亿元同比下降4.60%，收入76.2亿元同比下降4.04%；可比店营业收入/利润总额同比变动各-4.01%/ -20.29%，毛利率下降0.32pct 至23.55%，超市可比店收入和利润总额同比下降主因22年高基数以及年内变革调整等影响。
（B）分地区，华东区增速亮眼。2023 年，华南区收入77 亿元同比下降1.14%，占比63.8%，华中区收入25 亿元同比增长0.5%，占比20.9%；东南区收入6亿元同比增长2.6%，占比5%；华东区收入6.3 亿元同比增长19.24%，占比5.2%；北京收入2.2 亿元同比增长9.64%，占比1.8%。此外，成都收入3856万元同比下降29.07%，占比0.3%。
（C）分品类，购百相关收入增长，其中餐饮增速亮眼。2023 年超市相关商品收入同比均有所下降，生鲜熟类收入同比下降7.34%至31.2 亿元，包装食品类收入同比下降2.52%至31.4 亿元，日用品类收入同比下降2.97%至13.8 亿元，收入占比分别为25.8%、26.0%、11.4%。购百相关商品和服务收入有所增长，餐饮增速亮眼，百货零售类同比增长6.13%至26.5 亿元，餐饮配套类收入同比增长22.07%至14.5 亿元，收入占比分别为21.9%、12.0%。
2、稳中求进，优化门店网络。2023 年公司新开3 家购物中心和蛇口前置仓，关闭3 家购物中心和百货、3 家独立超市，2 家大店以及1 家独立超市合同到期不再续约。截至2023 年末，公司已进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京共计7 省/市的34个城市，共经营购物中心41 家（含加盟4 家）、百货59 家（含加盟1 家）、超市116家（含独立超市29 家），面积合计逾457 万平方米，门店结构持续优化。
2023 年续签4 个项目，调整3 个项目合作条件，解约未开业的2 个独立超市项目。截至2023 年末，公司已签约待开业的储备项目共计9 个，面积合计约48.61 万平方米。
其中，购物中心项目7 个，面积约47.95 万平方米；独立超市项目2 个，面积约0.66万平方米。
3、2023 年归母净利润增长88.75%至2.27 亿元。主因①公司关闭长期亏损门店确认使用权资产处置收益、闭店损失等合计影响归母净利润增加约1 亿元；②22 年出售“天虹微喔”股权影响同期净利润增加约1.79 亿元，22 年给商户减免租金影响同期归母净利润减少约0.98 亿元。2023 年经调整EBITDA 下降14.44%至8.75 亿元。2023 年公允价值变动净收益6128 万元，投资净收益-30 万元，资产减值损失3124 万元，信用减值损失1068 万元，资产处置收益2.7 亿元，其他收益4353 万元，有效税率减少15.18pct至25.6%。
4、2023 年重点业务进展：（1）线上业务持续稳定发展。线上商品销售及数字化服务收入GMV 54.4 亿元。超市到家销售额同比增长2.3%、销售额占比23.2%，其中第三方平台到家销售迅速增长，销售贡献占比近17.8%；购百专柜到家销售额同比增长14.35%、销售额占比超20.5%。全年在美团、抖音等本地生活平台售券实现GMV 突破10 亿元。
（2）快速发展To B 业务。To B 业务初步构建招投标体系和大客户管理体系，全年销售额同比增长5%。购物卡上线美团、抖音平台等公域平台，销售额同比增长3%；实物团购新增日配、批发等业务，销售额同比增长26%。（3）深度与精细化的会员数据运营。
数字化会员人数逾4700 万，APP 和小程序月活会员逾400 万，会员销售额同比增长10%，消费会员人数同比增长8.2%，且连续5 年实现增长。（4）多措并举，降本增效。
持续优化成本费用结构，改善传统业务投入节余，战略性加大对新业务的投入，以推进公司新结构性业务发展；持续推进减亏扭亏专项工作，关闭长期亏损及无效门店，全年关闭了3 家大店和3 家独立超市。
维持对公司的判断。我们认为，公司各层级激励全覆盖激励充分；围绕数字化、体验式、供应链打造核心竞争力，引领行业业态创新，数字化已具备整合输出能力；储备门店丰富，开店提速且创新管理输出模式。通过线上发展和业态升级，公司已融合线上线下、零售与服务，转变成为线上线下一体化的本地化消费服务平台。
更新盈利预测与估值。预计公司2024-2026 年收入125 亿元、130 亿元、132 亿元，同比增长3.6%、3.6%、2.2%；归母净利润2.6 亿元、2.9 亿元、3.1 亿元，EPS 各0.22元、0.25 元、0.27 元，同比增长16.0%、11.6%、6.5%。
我们考虑到公司作为零售龙头，是为数不多通过内生创新实现业态调整和转型升级的零售企业，具有推进行业整合的能力与机会，给以2024 年0.6-0.7 倍PS，对应合理市值区间75-88 亿元，对应合理价值区间为6.43-7.50 元，维持“优于大市”评级。
风险提示：外延扩张低于预期；新店培育期拉长；竞争加剧风险。
