投资要点：

维持增持。2023年营收120.9亿元/-0.32%，归母净利2.27 亿元/+88.8%，扣非1.28 亿元/+168%，经调整EBITDA 为8.75 亿元/-14.4%低于此前预期因超市业务略乏力。下调预测2024-25 年EPS 至0.21/0.24 元(原0.31/0.37元)增速9/12%，新增预测2026 年EPS 为0.26 元增速11%。参考同行业可比公司估值，下调目标价至6.93 元，维持增持。

盈利能力、经营现金流好转，购百较好、超市承压。1)2023 年毛利率38.3%/+1.45pct，净利率1.88%/+0.89pct，加权平均ROE 为5.51%/+2.54pct；2)期间费用率37.04%/-0.74pct；3)经营净现金流27.5 亿元/+14.3%；4)购物中心/百货可比店同店收入增长分别+14.3%/+5.25%，利润总额增长分别+225%/+10.1%；超市两项数据分别-4/-20.3%。

业态转型升级，多措并举降本增效。1)2023 年净增1 家购物中心、净减3家百货及3 家超市，截止2023 年末购物中心41 家、百货59 家、超市116家；已签约待开业储备项目9 个；2)着力打造11 家重点门店、持续推进百货转型为社区生活中心，探索门店创新及优化。

积极推进数字产业化升级，拟开展公募REITs 申报发行工作。1)成立营销中心统筹全国营销，多个营销节点表现亮眼；2)线上商品销售及数字化服务收入GMV54.4 亿元；3)深化科技创新及会员运营，灵智数科业务保持高速增长，新签约多家头部标杆企业合作；4)快速发展ToB 业务，年销售额同增5%；5)拟将苏州某购物中心申报公募REITs。

风险提示：线上业务、门店升级、数字化能力建设不及预期等