2018 公司营业收入同比减少8.84%，归母净利润同比增长20.31%

公司发布2018 年年报：实现营业收入17.03 亿元，追溯调整后口径下同比减少8.84%；实现归母净利润3.64 亿元，折合成全面摊薄EPS 为0.28元，追溯调整后口径下同比增长20.31%；实现扣非归母净利润3.00 亿元，追溯调整后口径下同比增长15.17%，业绩略超预期。

单季度拆分来看，4Q2018 实现营业收入5.83 亿元，追溯调整后口径下同比减少7.11%；实现归母净利润0.67 亿元，追溯调整后口径下同比增长46.01%，实现扣非归母净利润0.52 亿元，追溯调整后口径下同比增长24.14%。

综合毛利率下降1.38 个百分点，期间费用率上升0.01 个百分点

2018 年公司综合毛利率为47.66%，较上年同期下降1.38 个百分点。

2018 年公司期间费用率为18.60%，较上年同期上升0.01 个百分点，其中，销售/ 管理/ 财务费用率分别为11.37%/7.31%/-0.09%，较上年同期分别变化-0.23/ 0.97/-0.72 个百分点。

完成时尚小镇并表，大健康业务稳步推进

报告期内公司完成对皮革时尚小镇的并表，时尚产业园项目以及时尚小镇项目报告期内厂房与商铺销售营收实现同增20.35%，为公司收入端带来一定增量，但物业租赁及管理收入受租金下调、市场结构调整等因素影响，同降6.53%。专业市场主业外，公司成功签约收购海宁二院和卫校70%的产权，并整体托管海宁福利中心，大健康业务管理架构初步搭建完成，但预计仍需时日才能贡献利润。

上调盈利预测，维持“中性”评级

考虑到时尚小镇项目对业绩的贡献及租赁市场结构调整后的毛利率恢复，我们上调对公司19-20 年全面摊薄EPS 的预测至0.30/ 0.31 元（之前为0.25/ 0.25 元），新增对21 年预测0.32 元。公司业务多元化尚待进一步推进，维持“中性”评级。

风险提示：商业地产行业供大于求，租金下行压力超预期。