核 心 观 点

2023年行业复苏呈现先抑后扬，销售冲高后回落，投资仍旧低迷，政策仍在持续宽松，政策催化下板块仍具备配置价值。

基本面：供需双弱，筑底延续。销售筑底格局延续，1-10月份商品房销售额同比-4.9%，短期来看销售修复仍有阻力：1）居民购买力尚未修复；2）居民倾向储蓄，购房意愿下降；3）房价下跌加重观望情绪；4）二手房分流需求。中长期需求见顶，但仍有一定支撑，预计2023-2030年期间年均住房需求约8.5亿平。供给约束销售修复，表现为1）新增供给：土地成交及新开工面积同步下滑；2）存量供给：已开工未售面积下滑；3）产能：短期过度出清。同时二手房挂牌激增，供销比上升。需求端政策已应出尽出，供给端仍在发力，“三个不低于”支持房企合理融资需求。预计2024年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-8.3%/-9.9%/-15.1%/-5.1%/-10.0%。

城中村：改造提速，助力需求修复。政策加大力度支持超特大城市城中村改造，参考棚改经验，棚改高峰期年投资近2万亿，开工超600万套，带动房地产销售及宏观经济修复，滞后时间约为三个季度。预计本轮城中村改造资金来源主要包括政策性金融工具（PSL）、专项债、公共预算支出及商业贷款等社会资本。城中村改造因地制宜，各城市规划存在差异，具体实施细则仍存在不确定性。

经测算城中村改造年均拉动投资额约6800亿元，约占房地产投资额的6%-7%，年均拉动销售面积约2000万平，约占商品房销售面积的2%。

保障房：探索住房双轨，完善保障体系。保障房战略定位提升，参考经济适用房经验，高峰期投资额占比超10%，年销售面积超4000万平。根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》，未来5年将有600万套保障房入市，年均120万套，粗略估算保障房年拉动投资额约1200亿元。

行业复苏动能较弱，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。个股推荐：1）房企：华发股份、城建发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团；2）物企：华润万象生活、中海物业。

风险提示：销售恢复不及预期、政策宽松不及预期、行业流动性风险等。