核心观点

7 月全国商品房销售面积单月同比下滑15.5%，延续5 月以来跌势。当前楼市尚处于调整阶段，是内需不足和购房人缺乏信心的表现。7 月24 日政治局会议明确提出当前宏观经济的形势及政策方向，在房地产领域，将适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。7 月房企到位资金和开发投资额持续下滑，融资不畅与销售较弱依然困扰开发商加大投资。相较而言，保交楼取得持续进展，7 月竣工同比增长33.1%。

统计局公布房地产市场运行情况，2023 年7 月销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为7048 万平方米、9167 亿元、7090万平方米、4501 万平方米，同比增速分别为-15.5%、-12.2%、-25.9%、33.1%，前值分别为-18.2%、-10.3%、-30.3%、16.3%。

楼市尚处调整阶段，政策信号明显已有城市优化调控。2023 年7月全国商品房销售面积同比下滑15.5%，市场销售延续6 月的筑底态势。当前楼市尚处于调整阶段，是内需不足和购房人缺乏信心的表现。7 月24 日政治局会议明确提出当前宏观经济的形势及政策方向，在房地产领域，将适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。自政治局会议以来，已有包括郑州、南京、杭州在内的城市优化调控。

融资不畅与销售较弱依然困扰开发商加大投资，保交楼取得持续进展。7 月房企到位资金同比下降20.2%，降幅仍较大。分拆各项资金来源可以知道，房企的间接和直接融资仍有压力，销售回款也较为疲弱，一定程度上困扰开发商加大投资力度。7 月新开工和投资增速分别为-25.9%和-12.2%，较6 月降幅均有所扩大。

相较而言，保交楼取得持续进展，7 月竣工同比增长33.1%，增速较6 月提升16.8 个百分点。

关注核心城市政策优化，推荐重点布局高能级城市的房企。7 月地产销售继续筑底，部分房企流动性风险暴露，供需两端的政策优化有望缓解行业的阶段性压力。核心一二线城市调控有望进一步放开，超大特大城市城中村改造为行业带来新机遇，重点布局高能级城市的房企有望受益。推荐A 股：华发股份、建发股份、滨江集团、新城控股、招商积余，港股：越秀地产、华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳-W。

风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。