事件：2022年公 司实现营业收入122亿元，同比增8.7%，归属股东净利润6.8亿元，同比减少30.3%。毛利率下降1.7pp 至19.3%。

深化核心城市布局，土储量足质优。2022 年实现全口径销售金额150 亿元，同比-31.2%，权益销售金额75.5 亿元，同比-52.7%。公司在深耕的上海、成都获取三宗优质地块，合计占地144 亩，总规划计容建筑面积18.1 万平米。公司综合体商业长沙南山里已于5 月20 日顺利开业，平均出租率为 94%。截至报告期末公司总土储占地面积103.4 万平方米，总建筑面积200.3 万平方米，土地储备充足，其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为31%、37%、25%、7%。

仓储物流业务规模持续增长，经营效率良好。2022 年度宝湾物流实现营业收入16.4 亿元，同比+11.2%，经营净现金流13.2 亿元，同比+22.0%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；同时，受益于税费支持政策的落地，全年收到政府增值税留抵退税款大幅增加。受经济下行、新投运园区尚处在培育期和园区客户结构优化调整等因素的影响，仓库平均使用率同比下降7.3pp 至87.2%。截至2022 年，宝湾物流在全国范围内拥有并管理81 个智慧物流园区，年内新增获取土地面积共963 亩，履约交付6个项目（含改造），新增竣工面积约43.7 万平米。

产城综合开发业务稳步推进，项目运营情况良好。2022 年产城综合开发业务营收7.8 亿元，同比减少57.6%。报告期内新获取土地299 亩，落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园2 个项目，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。公司积极做好存量物业招销安排，其中重庆汽车公园项目产业一期实现100%预招商；德阳科技园项目超计划完成阶段性出售及回款任务。

融资成本进一步降低，彰显未来发展信心。公司资金充足，宝湾物流成功发行两期三年期中期票据，合计10 亿元，票面利率分别为3.4%、3.02%，较同期主体评级AA+国央企三年期债券的评级价格分别下浮45BP、64BP。南山地产“三道红线”指标均处于绿档，负债结构及资金来源相对稳定。

盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025 年归母净利润复合增速为13.4%，考虑公司土储充足，仓储物流业务规模持续增长，维持“持有”评级。

风险提示：竣工交付或低于预期、地产调控风险、物流仓储出租或不及预期等。