2022年 基本面回顾：地产销售、投资仍然底部，回暖需要政策和时间。1）销售端：降幅收窄但仍底部，1-10 月商品房销售面积同比-22%，销售金额同比-26%。2）开发投资端：仍有压力，竣工端好于开工端。10 月开发投资同比-16%，累计同比-9%，主要因资金来源压力。10 月新开工面积同比-35%、土地购置面积-53%、竣工面积同比-9%。3）房企端：持续出清，目前出险房企占2021年销售面积29%；而从拿地看出清比例更高，因保持拿地能力房企大幅缩减。

基本面预测：行业总量层面，销售领先拿地、开工变化，竣工中短期受资金影响较大（如保交付资金落地进度）。无论是销售还是投资，供给端还是需求端，都需要政策进一步改善。

1）销售端：中短期看，销售改善但仍有压力。一是本轮下行幅度和时间远超以往，恢复需要时间；二是面临多重压力，包括保交楼、收入不确定性、房价预期等；三是行业出清也带来供给压力，1-10 月新开工面积同比-38%、土地购置面积-53%。因此销售量改善但仍有压力。中长期看,销售面积有压力，销售金额中长期有支撑，核心城市房价不悲观。

2）投资端：中短期有压力，竣工端好于开工端。房地产开发投资仍有压力，因开发投资和房企开发资金来源高度相关，而房企资金来源仍有压力，无论是销售回款端还是融资端。结构来看，竣工端好于开工端。前端拿地、开工更多受到销售影响，当前销售仍底部，拿地开工无论是能力还是意愿都较低。竣工有一定支撑，因为已售未结算面积的累积，竣工中短期受资金影响较大（如保交付资金落地规模和速度），而长期受销售中枢下行影响也存在下行压力。

今年以来，地产政策持续改善，11 月以来力度加大。中央层面，今年以来三次下调5 年期LPR，两次下调首套房按揭利率加点，换房个税退税优惠，并且多次表述“支持刚性和改善性住房需求”等。11 月以来，“第二支箭”支持民企债券融资、预售资金监管。地方层面，今年以来围绕首付比例、认房认贷、限购、公积金、购房补贴等方面持续改善。当前基本面背景下，仍然需要政策持续改善；并且与以往周期相比，也仍有空间。

房企层面：地产供给侧改革趋势明确，优质房企穿越周期。行业总量有压力，但房企间分化持续加大。供给侧改革受益标的销售、拿地率先改善，具备穿越周期能力。1）销售率先改善，份额提升。自6 月来，优质房企销售率先单月回正且分化持续加大。10 月单月百强房企中，国央企金额同比-14％，其他-42％；1-10 月国央企-30%，其他-45%。2）拿地份额提升。集中供地城市中，当前国央企拿地份额80%以上，21 年上半年50%左右。3）拿地利润率改善。今年以来，房企拿地利润率约28%，21 年上半年22%左右。且供给端的大幅收缩，可能带来更大利润率弹性。（注：国央企计算范围包括含国有成分的混合所有制企业）投资建议：当前地产销售、投资仍在底部，回暖需要政策和时间。但房企层面看，优质房企供给侧改革受益不变，中长期持续看好供给侧改革受益标的。

风险提示：大幅度收紧按揭等购房杠杆、行业信用风险超预期、基本面恢复力度低于预期。