受房地产业务拖 累，营收大幅下降净利亏损。公司2022上半年实现总营收21.7 亿元，同比下降47.08%；归母净利润亏损1.31 亿元，同比下降133.3%，营收下降主要由于房地产业务受疫情影响结算规模下降。从利润率来看，上半年公司受益于毛利率高达47.55%的仓储物流业务占比提升，整体毛利率水平显著提升至28.3%，较去年同期提升9.19pct；净利率方面，公司净利润大幅下降主要由于公司费用率大幅提升。公司上半年费用率大幅上升至39.56%，主要由于公司管理费用率大幅提升11.61pct 至20.22%，费用率大幅提升拖累公司净利润。

仓储物流业务：营业收入稳定增长，多元拓展扩张规模。2022 年上半年，公司仓储物流业务宝湾物流实现营业收入8.03 亿元，同比增长17.5%，经营净现金流7.71 亿元，同比增长66.1%，主要由于公司原有园区稳定运营及新园区投入使用且运营状况良好，租金稳步提升。截至2022 年6 月，公司在全国范围内拥有并管理75 个智慧物流园区，运营管理和规划在建仓储面积达900 万平方米。公司物流仓库平均使用率为87.1%。2022 年上半年通过投资拿地与项目收并购的方式，落实杭州速能、南京高新三期2 个项目，新增获取土地面积共85.6 亩。8 月公司仓储物流子公司宝湾物流拟将天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园作为底层基础设施项目，发行基础设施公募REITs。通过实施基础设施公募REITs 项目，宝湾物流实现自持物业资产出表，预计可为上市公司实现归母净利润约4.9 亿元。

房地产业务：保持稳健经营，拓展优质项目。2022 上半年公司房地产业务实现全口径销售金额53.3 亿元，同比下降20.80%，根据克而瑞口径公司上半年销售面积18.1 万平，同比下降24.9%，主要受房地产市场上半年整体下行影响所致。实现房地产业务收入2.10 亿元，同比下降92.54%，营收下降主要受到项目结算面积减少影响。2022 年上半年公司在上海、成都获取两宗地块，总规划计容建筑面积13.5 万平米，同比下降76.19%。公司主动降低负债，三道红线均处健康状态，融资成本区间处在3.6%-9.0%，3 年以上占比较高，融资期限结构健康。

维持公司“买入”评级。公司物流仓储业务营收稳定增长，物流园区下半年集中竣工，未来仓储物流业务有望保持高速增长。房地产开发业务疫情影响消退后，公司结转规模有望回升，全年业绩有望修复，同时下半年市场有望边际回暖，从而受益于行业供给端分化，维持“买入”评级。

风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期