业绩点评：2022 年上半年公司实现收入 21.7 亿元，同比-47.1%；实现归母净利润-1.3 亿元，同比-133.3%，毛利率提升9.2pp 至28.27%。业绩下滑主要由于本期房地产开发项目结算面积大幅减少所致，2022H1 地产业务营收21.0 亿元，同比下降92.4%，占总营收比重降低58.96pp 至9.67%。

深化核心城市布局，土储量足质优。2022H1 实现全口径销售金额53.3 亿元，同比下降20.8%，权益销售金额26.5 亿元，同比-52.5%。报告期内公司在上海、成都各获取1 宗优质土储，新增拿地金额20.9 亿元，新增总规划计容建筑面积13.5 万平米。截至报告期末公司总土储占地面积120.9 万平方米，总建筑面积255.1 万平方米，土地储备充足，其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为32%、41%、26%、6%。

仓储物流业务规模持续增长，经营效率良好。2022H1 宝湾物流实现营业收入8.0 亿元，同比+17.5%，经营净现金流7.7 亿元，同比+66.1%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；仓库平均使用率同比下降6.0pp 至87.1%。截至报告期末，宝湾物流在全国范围内拥有并管理75 个智慧物流园区，在建工程共计10 个，预计全年将有6 个项目竣工，新增竣工面积约60 万平方，物流网络不断完善，规模效益日益提升。

产城综合开发业务增长强劲，有望成为新的业绩支撑。2022H1 产城综合开发业务营收1.8 亿元，同比增长871.2%，占营收比重提升7.9pp 至8.4%，业绩进入高速增长期。报告期内新获取土地19.9 万平米，落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园2 个项目，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。

财务健康，融资成本进一步降低。公司资金充足，宝湾物流成功发行三年期中期票据，发行额度5亿元，发行利率3.4%，较同期主体评级AA+国央企三年期债券的评级价格下浮0.45pp，融资成本进一步降低。南山地产“三道红线”均维持“绿档”行列，负债结构及资金来源相对稳定。

盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024 年归母净利润复合增速为3.6%，考虑公司土储充足，仓储物流业务规模持续增长，给予“持有”评级。

风险提示：竣工交付低于预期、地产调控风险、物流仓储出租不及预期等。