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公司发布公告称，拟以下属公司宝湾物流持有的4 处仓储物流资产作为底层基础设施项目开展基础设施公募REITs 的申报发行工作。上述仓储物流资产合计土地面积约79.0万平方米，合计建筑面积约41.5 万平方米。

简评

REITs 出表将带来年内利润增厚。宝湾物流此次拟发行公募REITs 的底层资产，包括天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园4 个仓储物流园区项目，上述项目于评估基准日所对应的股东权益评估值合计约18.43 亿元，相对于账面值5.75 亿元，评估增值约12.68 亿元，增值率220.29%。通过实施基础设施公募REITs 项目，宝湾物流可实现自持物业资产出表（公司可以认购发售数量的20%-34%），预计可带来归母净利润4.9 亿元。

拓宽融资渠道，完善“募投管退“全流程管理能力。此次发行是宝湾物流自2020 年12 月以上海明江宝湾物流园、广州宝湾物流园作为底层资产发行ABS 募资以来第二次募资。公司此次发行公募REITs 进行融资，一方面打通REITs 的发行渠道，未来可通过扩募持续进行REITs 融资，强化”募投管退“全流程管理能力；另一方面公司通过持有部分REITs的股权，仍可享有出表园区的项目利润。

募资用于扩充规模，带动宝湾物流发展再上新台阶。宝湾物流是我国第三大物流地产商， 2020 年末宝湾物流的市占率为6.5%。截至2021 年末，宝湾物流共有仓储面积达900 万方，其中运营面积达到564 万平方米，整体出租率高达94.5%。根据公告披露，此次募资所得款项将用于宝湾在全国重点物流节点城市的战略化、规模化布局，进一步完善稳固的护城河，应对仓储物流领域多元资本聚集、行业热度持续提升的变化。

我们认为此次融资渠道打通将更有利于公司未来获取优质的仓储物流项目，扩大自身规模。

维持买入评级和目标价6.71 元不变。我们将REITs 的投资收益加入到2022 年的盈利预测，并适当调低了2022 年房地产业务的结算比例，对公司未来三年盈利进行了微调，2022-2024 年EPS 为0.45/0.50/0.54 元（原预测为0.44/0.50/0.54 元），维持目标价6.71 元不变。

风险提示：REITs 发行未完成；下半年结算进度不及预期。