公司公告《关于控股子公司开展基础设施公募REITs 运作的议案》，子公司宝湾物流拟以天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园及嘉兴宝湾物流园等4 个项目作为底层基础设施项目，发行公募REITs。

基金要素：1）基金名称：华泰紫金-宝湾物流仓储基础设施证券投资基金（具体以产品成立公告为准）。2）基金规模：基础设施项目初步估值为19.97 亿元。

3）基金期限：50 年，存续期届满可延长。4）收益分配比例：收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，在符合分配条件的情况下每年不得少于1 次。5）四个项目宝津物流、廊华物流、宝昆物流、宝禾物流的资产基础法评估市场价值分别为4.7、6.2、4.9、2.6 亿元，合计18.4 亿元；对应投资性房地产的增值金额分别为3.5、5.2、3.8、1.8 亿元，合计14.3 亿元；增值率分别为184%、449%、288%、147%。

我们认为：公募REITs 运作的落地，将为公司物流地产资产价值重估带来强催化。此前深度报告我们指出公司核心看点第一即公募REITs 的探索，本次事项的公告意味着即将实质性落地。1）本次发行公募REITs 可帮助公司盘活物流园资产，实现宝湾物流轻重资产模式的并举联动，完善“募投建管退”的全流程资产管理运作能力，同时实现权益型融资效果，提升资产效益和股东收益。公司预计交易完成，可为上市公司实现归母净利润约4.9 亿元。2）公司20 年曾成功发行类REITs：20 年12 月公司以上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园作为底层资产，成功发行类REITs18.5 亿元，合计处置收益12.5 亿元。

3）公司仍有充足项目储备。截至2021 年末，公司在全国范围内拥有并管理75 个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达900万平方米。本次发行公募REITs 的底层项目为4 个，公司仍有充足项目储备及巨大潜力。

投资建议：1）盈利预测：依据公司测算，若公募REITs 成功发行将获得归母净利4.9 亿元，我们上调22 年盈利预测至预计实现归母净利13.6 亿（原预测8.7 亿），维持23-24 年原预测归母净利润10.5、12.8 亿元，对应EPS 分别为0.5、0.39 及0.47 元，对应PE 分别为7、9 及8 倍。2）分部估值：我们维持估值方法，即对房地产业务进行NAV 估值法估，以及宝湾物流根据EBITDA估值倍数估值。地产业务：测算折合价值36 亿；宝湾物流：预计宝湾物流22年EBITDA 为9.7 亿元，给予22 年EBITDA 估值倍数 25 倍，考虑公司权益比重，对应价值129 亿。合计市值165 亿，对应目标价6.09 元，预期较现价68%的空间。3）我们强调公司存在如下看点：其一、我们看好物流地产行业发展，宝湾物流领先的品牌及运营能力有望享受行业红利；其二、房地产开发业务或迎来行业催化；其三、公司积极探索的“园区+业务”可视为向上的弹性“期权”，而公募Reits 则为公司进一步提升资产运营能力并获取收益提供新路径。基于公司公募REITs 项目尚未正式发行，维持“推荐”评级，强调其未来潜力。

风险提示：宏观环境导致房地产业务推进不及预期，园区+业务进展低于预期。