投资要点

行业层面：地产销售5 月拐点已现，下半年有望持续改善。1）5 月拐点已现，统计局全国商品房销售金额5 月同比-38%（4 月为-47%），销售面积同比-32% (4 月为-39%)。2）6 月加速改善，30 大中城销售6 月日均销售套数较5 月提升33.9%，较去年6 月同比-33.4%，5 月-46.8%（截至6月26 日，剔除波动较大的苏州、青岛）。3）下半年销售有望持续改善，政策效应显现下，销售环比有望持续改善，基数效应下，单月销售同比增速有望持续收窄、转正。

地产政策仍将持续改善。1）与过往周期相比，政策改善持续时间可能更长。回顾上一轮，地产政策持续改善直至单月销售、投资、房价同比均转正。而本轮周期基本面下行幅度超过以往，且房企、购房者、金融机构信心受冲击，政策改善的时间会更长。2）与过往周期相比，政策力度也仍有较大空间。本轮因城施策为主，且目前对于改善性需求和核心城市力度不足。

房企层面：行业供给侧改革持续，优质房企受益。

1、行业仍面临资金压力，出清仍将继续。销售弱恢复之下房企经营现金流难见到快速改善，1-5 月房地产开发资金来源中销售回款同比下降36%，房地产开发资金来源同比下降26%。

2、优质房企受益趋势确定，份额提升，利润率改善。1）份额提升。去年第二批次至今年一批次，国央企拿地金额占集中供地金额比重分别为76%、80%、79%，去年第一批次为52%。2）拿地利润率改善。测算2021年来，五批次集中供地毛利率分别为21.9%、25.0%、27.1%、28.7%、30.7%。

供给侧改革下，拿地利润率将在较长窗口期保持改善。3）优质房企拿地力度有望提升。当前虽然优质房企拿地份额提升，但力度整体不高。随着销售改善，头部房企也有望提升拿地力度。

复盘：积极配置优质房企。从过往复盘来看，有两点趋势：1）地产行业绝对收益主要出现在三个阶段：销售转负预期政策放松、政策放松落地、销售恢复阶段。当前销售恢复初期，政策也仍将较长时间保持改善，仍是地产股配置阶段；2）每轮周期变化均有房企实现跨越式提升，上一轮是敢干快干的拼胆时代，而本轮是供给侧改革受益房企的时代。

风险提示：大幅度收紧按揭等购房杠杆、行业信用风险超预期、基本面恢复力度低于预期。