股东资源丰富，房地产业务发展后劲十足。2021 年公司房地产收入达到61.6 亿元，占公司总收入的55.1%，是公司的支撑型业务。

其控股股东为中国南山开发集团，深耕于深圳赤湾区域，未来将持续受益于深圳建设“全球海洋中心城市”三大示范区的规划。自2018 年以来，公司销售规模持续增长，2021 年销售收入年达到218 亿元，同比增长122.7%。公司强劲的销售表现和公司自2016年以来拿地强度不断提升有关，充足的土储将助力公司地产销售持续高增长。

公司坐拥物流+产城REIT 双赛道，REIT 大发展有利于公司轻资产运营及业务扩张。公司的仓储物流业务主要由旗下子公司宝湾物流开展。截至2021 年，宝湾物流在国内拥有75 个物流园区，仓储面积达900 万方，市占率位于国内Top3 水平。宝湾物流2021年营业收入为15.38 亿元，同比增长29.3%，自2018 年以来复合增速达到26.9%。除此以外，公司还有销售+自持双模式的产城综合开发业务，截至2021 年底已有3 个自持项目运营，综合出租率达到98.1%。公司围绕REIT 已有多种尝试：1. 曾在2020 年成功发行类REITs，当年给公司带来投资收益12.5 亿元，增值率达到379.8%；2. 公司于今年4 月公布和中联基金成立10 亿规模的pre-REIT 投资基金，投资工业园区项目，未来可通过REITs 方式实现退出。基础设施公募REITs 的政策红利将推动公司发展。

入股中国核能科技，新能源业务整装待发。公司于近期完成入股在港股上市的中国核能科技（0611.HK），配股完成后公司持有29.1%的股权，成为其第一大股东。中国核能科技是以EPC 工程业务为传统主业，风光发电业务为新型战略业务的公司，中国核能科技于2013 年切入光伏发电业务，于2020 年切入风电业务。

截至2021 年末共有装机容量总装机容量达到405MW，其中光伏装机占比达到65.4%。由于公司是传统的高标准仓库和产业园区运营商，拥有大量物业资源，因而有意在入股后将屋顶光伏业务作为公司增值业务发展，创造新业绩增长点。

重申买入评级，上调目标价至6.71 元/股。我们预测公司2022-2024年EPS 分别为0.44/0.50/0.54 元。根据分部估值法，我们给予公司房地产业务/产城综合开发业务2022 年合理PE 应该在6.1X/12.5X，仓储物流业务合理P/GFA 应当在3485X，加总后对应总市值为181 亿元，目标价6.71 元/股。

风险提示：1. 物流园区开发受疫情影响减缓；2. 结算业绩不及预期。