本报告导读：

推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，实现政府与专业租赁机构的双赢。

摘要：

事件：4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。

划定优先支持区域，引导社会资金及公寓机构参与住房租赁市场建设。《通知》明确优先支持两大类项目开展资产证券化：一是大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目。并非每个城市都需要大力发展租赁市场，而长租进入的城市需首要考虑人口流入情况、城市保卫度、租金/可支配收入三个问题，因此政策将引导社会资金以及长租公寓建设或运营机构进入到真正需要发展租赁市场的地方。

与政府的双赢，开发商布局城市的另一战略思路。《通知》优先支持的第二类是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目，集体建设用地是租赁住房的重要供应途径。以试点城市北京为例，未来5 年将供应1000 公顷集体建设用地用于建设租赁住房，众所周知北京目前严控新增建设用地、招拍挂拿地也越来越困难，集体建设用地成为房企布局的另一个战略思路。可以预见的是，将会有越来越多的开发商尝试参与到集体建设用地的建设与开发当中来，而且大型房企参与也将有助实现专业化运营，提高集体租赁住房品质。

开通绿色通道，重点支持持有模式开展住房租赁ABS。一方面《通知》明确提出开展住房租赁ABS 基本条件，为“物业已建成并权属清晰”，这表明将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的资产证券化产品，这也就意味着，以前被诟病的重资产模式扩张速度慢、成本极高的情况，会随着ABS 的推进得到解决；另一方面为了推动住房租赁资产证券化快速落地，提高各环节工作效率，住建部门和证监系统将分别在审核环节设立“绿色通道”，提供支持。

与国际接轨发展标准公募ABS 是趋势，打通REITs 最后一公里。目前在住房租赁ABS 中私募抵押型REITs 和权益型REITs 仍是主流，2017 年以来市场上相继推出了10 单公寓类资产证券化产品，涉及资金超500 亿，其中权益型类REITs 的推出（eg.新派公寓、保利地产），有望成为中国标准化公募REITs 出台的重要里程碑，完成最后一公里的历史性跨越。另外，招蛇的长租公寓CMBS 和ABN，这种银行与房企合作的长租公寓证券化模式，也或成为未来住房租赁市场发展的主流。因此推荐重资产运营的万科 A、保利地产、招商蛇口。

风险提示：租赁公募REITs 推进不达预期。