投资要点

1、变化——全面收紧，分化加剧

2017年下半年房地产市场仍面临较大的不确定性。在全球流动性趋紧和国内监管逐步加深的环境下，国内的资金成本面临较大的上行压力，叠加全国大部分一二线城市调控政策仍有进一步升级的预期，三四线城市的复苏态势有所回落，房地产市场仍有较大的不确定性。

2、聚焦——主题风起，龙头领衔

“京津冀一体化”和“粤港澳大湾区”是2017年地产板块最值得期待的主题。随着雄安新区的横空出世，京津冀一体化进程有望进一步加速，带动周边区域价值的快速提升；粤港澳大湾区拥有雄厚的经济基础，有望成为新的世界级湾区，预计粤港澳大湾区的规划落地速度将超出预期。

龙头迎来扩张新机遇，其盈利能力和扩张速度有望超出市场预期。龙头开发商凭借其在土地、资金、品牌、管控能力等多方面的优势，“马太效应”更加明显，“大鱼吃小鱼”或将成为后续地产市场的常态。

3、环境——投资向好，量稳价平

2017年政策基调为抓放结合。整体思路仍为“控一线、稳二线、盘活三四线”，因城施策将更加明显。

在三四线销售超预期的情形下，对于地产板块各项指标预期有望上调。我们上调2017年投资增速至6%左右，新开工面积增速在6%达到17.7亿平的水平，2017年销售情况前高后低，销售面积整体维持平稳态势。

4、标的——主题催化，业绩为王

全国和区域龙头受益于市场集中度的提升，竞争优势凸显，业绩的确定性较强，推荐：招商蛇口、保利地产、万科A、华侨城A、荣盛发展、蓝光发展、新城控股、中天金融；

区域主题以京津冀区域和粤港澳大湾区为代表，京津冀区域：荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份，粤港澳大湾区：珠海区域（华发股份、格力地产）、深圳区域（天健集团、招商蛇口）、广州区域（保利地产）；

随着行业分化加剧，行业分工进一精细化，房地产服务商迎来新的发展机会，推荐：世联行。