投资要点

事件

12 月30 日，公司拟与全资子公司世联集房、 “华燕智辉”签署《关于转让深圳世联集房资产管理有限公司股权之股权转让协议》，拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及对应权益，转让价格5.3 亿元。

上述《股权转让协议》签署日起七个工作日内，公司拟与世联集房就世联集房控制下的43 家子公司签署若干份《股权转让协议》，公司将以合计人民币2.2亿元的对价受让43 家子公司的相关股权。

公司控股股东大横琴的全资子公司“大横琴创新”拟与“华燕智辉”及其他有限合伙人共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业（“华琴实业”），作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体。其中，大横琴创新认缴前述主体49.5%的出资份额。

点评：

公司拟以5.3 亿元转让世联集房，剥离长租公寓业务：

（1）本次交易方案剥离长租公寓亏损业务。按照方案，世联行拟向“华燕智辉”转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及对应的所有权益，目标权益的转让价格5.3 亿元。交易标的“完成资产重组后的世联集房100%股权”主要是公司原有包租模式公寓项目，交易对手方“华燕智辉”经营范围为实业投资，注册资本200 万元。

（2）控股股东大横琴集团的全资子公司“大横琴创新”将与“华燕智辉”设立子公司“华琴实业”，作为承接本次股权转让权利、义务的主体，其中“大横琴创新”持有49.5%的股份，并且“大横琴创新”作为优先级有限合伙人，“华燕智辉”作为普通合伙人，其他有限合伙人作为劣后级有限合伙人。

（3） 本次“华联智辉”将受让世联集房资产重组后持有运营的114 个项目（不包含协议拟剥离世联集房的43 家公司）。世联行将与世联集房签订 “43 家子公司股权转让协议”，以2.2 亿元的对价受让世联集房控制下43 家子公司的相关股权。

剥离长租公寓亏损业务，收回资金，公司持续发展能力和盈利能力将全面提升。

过去几年长租公寓业务亏损拖累公司业绩，此次剥离将大幅改善盈利。世联集房2019 年度、2020 年1-9 月经审计净利润为-3.2 亿元、-2.1 亿元。经测算，本次交易将对公司当期合并净利润产生的影响金额约为6,500-7,500 万元（体现为明年的投资收益，未考虑相关的税赋影响，具体以履约当年财务报告为准）。

此外，本次剥离将收回资金，有助于公司改善现金流、降低负债率，全面提升公司的持续发展能力和盈利能力。

轻装上阵，持续转型，基本面实现困境反转。公司通过本次交易剥离公司原有包租模式公寓项目，保留轻资产托管运营服务的公寓项目。此前，公司12 月9日公告剥离8 亿小贷资产。从公司一系列行为可以看出，公司不断卸下包袱，持续转型，轻装上阵，重新聚焦轻资产专业服务能力，公司基本面将实现困境反转。

投资建议：公司剥离长租公寓业务，轻装上阵持续转型，基本面实现困境反转。

公司“大交易+大资管”主业定位清晰，背靠大横琴集团资源，“国有平台+上市平台”优势明显。由于剥离亏损业务并产生投资收益，我们上调公司2021 盈利预测，预计20-21 年EPS 分别为0.05 元、0.23 元，按照12 月30 日收盘价计算，PE 分别为94 倍、21 倍，维持“买入”评级。