投资要点

三季报房企业绩增速相对一般。一方面，过往一二线项目利润率较低，另一方面，三条红线使得很多地产公司在未来利润方面没有那么乐观。主要房企第三季度营业收入同比+17%（Q1 为0%，Q2 为9%），归母净利润同比+7%（Q1 为-25%，Q2 为-11%）。主要房企前三季度营业收入同比+10%（2019 年全年25%），归母净利润同比-9%（2019 年全年22%），增速均有所下滑。头部房企业绩增速较高。

第三季度板块整体归母净利润同比增速为0%，主要房企为7%，第一/二/三/四梯队房企分别为21%/13%/-11%/-38%。

综合毛利率、净利润率、净资产收益率有所下滑。前三季度，主要房企毛利率为27%，较2019 年下降4 个百分点，净利润率为10%，较2019 年下降2 个百分点。从结构来看，并非规模越大的房企毛利率越高，而是区域龙头或者经营模式独特的房企毛利率较高。具体来看，金融街39.2%，华侨城A57.2%，大悦城43.8%，深物业50.2%，等等。净资产收益率下降。2020 年前三季度，主要房企净资产收益率为7.0%，较去年同期下降2.3 个百分点。从结构来看，头部房企净资产收益率表现更好。前三季度板块整体净资产收益率6.0%，第一/二/三/四梯队分别为9.4%/6.2%/4.8%/2.7%。

净负债率有所上升，现金短债比有所下降。截至2020 年三季度末，主要房企剔除预收账款资产负债率73%，较2019 年末下降1 个百分点；净负债率91%，较2019 年末提升7 个百分点；现金短债比1.09，2019 年为1.17。

房企拿地力度相对稳健。1-9 月万科拿地金额占销售金额比重24.4%，保利地产35.8%，招商蛇口50.2%，阳光城36.2%，中南建设35.6%，新城控股44.8%，金科股份50%等等。从拿地节奏来看，房企表现有所不同，比如万科A 三季度拿地力度明显高于上半年，阳光城三季度拿地力度明显弱于上半年。

地产销售仍然较好，龙头集中度持续提升。第三季度商品房销售金额4.9 万亿元，同比+19.5%，销售持续增长；前三季度全国商品房累计销售金额11.6 万亿，同比+3.7%。龙头集中度持续提升。截至2020 年三季度，Top5、Top20、Top20 的市占率分别为20.65%、29.81%、42.80%，相较于2019 年末分别上升了1.73 个百分点、2.26 个百分点和2.2 个百分点。

三季度房企融资政策整体趋紧，土地溢价率开始下行。8 月住建部与央行出台“三道红线”政策，地产融资持续收紧。土地溢价率开始下行。融资持续收紧下，土地溢价率开始下降，10 月最后两周100 城住宅类用地成交溢价率分别为8.70%、3.53%，较今年二季度20%以上的溢价率明显下行。

投资建议：地产供给侧改革将改善行业利润率，主要房企投资价值未来会显现。

持续推荐万科A、保利地产、金地集团、招商积余、世联行、中南建设、金科股份等。

风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。