投资要点

深圳产业园区规模大，园区物业可拓展空间大。深圳市目前拥有超过7200 个产业园区，并且2020 年规划122 个新增重大园区项目。大体量及政策利好赋予深圳园区物业广阔的发展空间。

深圳产业园区主要布局在中西部，产业聚集提升服务品质。目前深圳市产业园区主要布局在宝安/龙岗/龙华/南山四区，其中南山区科技园区聚集程度最高，平均园区面积2.66 万平米，有助于园区物业的规模化发展，提升服务品质。

光明区和盐田区产业园区数目较少，产业聚集程度也较低。

深圳核心区园区物管费在10 元以上，科技园区物管费显著高于工业园区。深圳园区物管费普遍较高，如南山区科技园物管费较高，绝大多数在10 元/平/月以上，远高于全国产业园区平均物管费3.31 元/平/月；龙岗区、光明区和宝安区等非核心地段物管费稍低，但整体水平仍显著高于全国。且科技园区的物业费显著高于工业园区，科技园物管费最高可达近20 元/平/月，而工业园区物管费仅1-3 元/平/月。

双区建设推动产业园区转型升级，园区物业盈利空间有望持续提升。粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区建设有助于推动深圳产业园区转型升级，一方面由粗放型、高污染的传统工业园转向研发创新的科技园，物管费提升；另一方面产城融合背景下，园区物管范围扩大，企业沿产业链提供多元增值服务，盈利空间有望持续提升。

风险提示：深圳产业园区转型升级缓慢，物管公司拓展不及预期