解码这轮“小阳春”需求结构

今年“春节”假期后重点城市房屋成交明显修复，尤其二手房市场。我们跟踪12 个样本城市25 年1-2 月二手房成交套数同比+28%，(24 年12 月同比+62%，24 年全年同比+11%）。12 个样本城市新房+二手房合计销售套数同比+19%，一线、二线、三线城市分别同比+31%、+15%、-1%；二手房市场份额再度提升，达到67%，同比+4pct。这轮“小阳春”有何特点？未来延续性如何？是我们本篇报告的探讨主题。

市场结构呈现“哑铃型”趋势

今年以来二手房呈现“哑铃型”的需求结构特征，即购房者更加追求“改善”，同时注重“性价比”。且这种需求特征的变化不仅是相较去年四季度发生变化，也比往年同期要明显。首先在面积维度，1-2 月样本城市小户型/中户型/大户型销售套数占比分别为18%/62%/20%，同比+0.3/-0.8/+0.5pct，环比-0.5/-0.8/+1.3pct。同比看小户型与大户型占比均提升，环比来看大户型占比提升更为明显。其次在总价维度，1-2 月样本城市低总价/中总价/高总价销售套数占比分别为29%/56%/16% ， 同比+5/-3/-2pct ， 环比+0.5/-1.2/+0.7pct，低总价产品占比同比明显提升，且已回升至近年高位。

刚需和改善需求在不同城市间分化

不同城市的需求结构有一定的分化。一方面，部分城市低总价需求的提升反映刚需释放和学区房效应。上海、成都、武汉、大连低总价产品成交占比同比/环比亦均有所提升。去年三季度以来，限购宽松、公积金贷款政策宽松等都助推刚需积极入市，同时一季度学区房需求则进一步强化了这种效应。

另一方面，一些城市则体现更为明显改善型需求，代表城市为北京、杭州、西安、南京。以上城市1-2 月二手住宅成交结构中，大户型产品的成交占比均达到了19 年以来同期最高水平，其占比亦同环比均有所提升，改善性需求释放明显放量。

“哑铃型”需求结构反映“止跌回稳”效果初现我们认为“哑铃型”需求结构是当前购房需求的真实体现，反映“止跌回稳”效果初现。因为刚性需求对房价最为敏感，在房价下行周期多以观望为主。

而“小阳春”期间来访量的快速上升叠加低总价房源的热销，在一定程度上代表刚性需求对房价预期改善，是去年“止跌回稳”政策效果的直观表现。

此外，低总价房源热度回升有助于进一步激活成交链条，有望撬动改善置换链条的“杠杆”效应，即一套房源成交可能撬动多套房的成交，有助于维持市场热度。但我们认为后续仍需关注房价修复进展，去年三季度以来房价修复取得一定成果，但2 月一线城市房价环比下降反映目前房价止跌回稳的根基尚不稳定，后续需要关注是否再有增量政策助力“止跌回稳”目标的达成。

投资建议

从“小阳春”成交结构来看，这次二手房量的回升不仅仅是春节后的季节性因素，也是去年926 政策以来的实际成果，“哑铃型”的需求结构是当前购房需求的真实体现，后续需要关注刚需和改善的持续性。此轮我们看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的“三好”房企的估值修复，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股、招商积余等。

风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。