本月观点：3月（截至14日）重点50城新房日均成交环比升9.7%，随着重点城市推盘量逐步增加，成交有望逐步改善。当前房地产市场已经从解决“有没有”转向“好不好”，2024年多地出台建筑新规，随着2025年高品质住宅集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格锚，观察3、4月“好房子”去化表现。中期房地产市场或迎来产品革新与周期底部共振的战略机遇。当前多数“第四代住宅”主要以赠送面积、结构优化为主的“技术性创新”，尚未真正实现政府工作报告强调的"安全、舒适、绿色、智慧"四维升级目标。正如电梯技术普及加速楼梯房向高层住宅的普及。未来若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。同时当前楼市量价较2021年高点已明显回落，短期楼市或已步入筑底修复期。产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

政策：政府工作报告强调持续推动止跌回稳，密切关注后续核心城市政策放松。两会对房地产政策部署进一步细化，重点城市有望进一步落实“四个取消、四个降低、两个增加”政策，存量房收储、地方专项债收地、保交房等有望细化，此外将继续聚焦“构建房地产发展新模式”，改革完善房地产开发、交易和使用制度均属于新模式发力方向。

资金：居民中长期贷款同比减少，海外债恢复发行。2月新增居民中长期贷款同比减少112亿元，当前核心城市楼市成交有所回暖，但低能级区域尚未企稳，仍拖累整体信贷需求。受春节影响融资规模环比下滑，海外债恢复发行，2月绿城中国发行美元优先票据，利率8.45%。

楼市：3月成交有所回温，后续观察“好房子”集中入市后去化表现。3月（截至14日）重点50城新房日均成交环比升9.7%，重点20城二手房日均成交环比升37.6%。随着2025年高品质住宅集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格锚，观察“好房子”入市后去化表现。

地市：供应成交季节性下滑，百城溢价率创近一年新高。2月百城土地供应、成交建面环比降9%、0.5%；月内一二线城市拍出多宗高溢价地块，百城平均溢价率10.4%，溢价率创近一年新高。月内北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块高溢价成交，核心区好房子需求正反馈，强化房企对优质地块的投资意愿。

房企：年初房企积极补货，低基数下销售降幅收窄。上年2月恰逢春节假期基数较低，克而瑞百强房企2025年2月单月销售金额降幅较上月收窄4.9pct，累计销售金额同比降幅较上月收窄2.1pct。2月50强房企平均拿地销售金额比、拿地销售面积比，环比分别升8.2pct、升18pct。需求端改善型需求表现亮眼，核心城市年初频频供应高质量地块，叠加Q1拿地有望在年内转化为可售货值，投资提前“抢跑”。

板块表现：2月申万地产板块涨5.37%，跑赢沪深300（1.91%）；截至2025年3月17日，当前地产板块PE（TTM）36.49倍，估值处于近五年94.9%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。