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国家统计局公布2025 年1-2 月房地产开发投资与销售数字。

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1-2 月新房销量同比转负，二手房销量延续韧性表现。1-2 月全国新建商品房销售面积和金额分别同比下降5.1%和2.6%（12 月分别-0.5%和+2.4%），整体有所走弱；同期高频口径新房销售面积同比增长23%（12 月+3%），百强房企销售面积和金额分别同比下跌16%和3%（12 月分别同比下降5%和1%），后者与全国趋势更为一致，前者趋势好于全国可能与城市样本差异有关。1-2 月我们估计住宅口径二手房销售面积同比增长23%（2024 年4 季度我们估计同比约为+26%），二手房交易量延续韧性表现；对应1-2 月新房和二手房总销售面积同比增约8%，弱于2024 年4 季度同比表现（+29%），好于2024 年3 季度同比表现（-1%），其中二手房交易面积占比升至48%（vs. 2024 年为43%）。往前看，我们预计3-4 月小阳春或还将维持上述销售格局，但需要关注到近期二手房挂牌量上行较快（春节后累计上行约4%）、前端挂牌价边际走弱（2 月重点城市挂牌价环比-0.9%）等趋势，并持续跟进总购房需求的延续性，如出现波动政策端或将及时跟进以稳定预期。

1-2 月投资端指标延续疲弱表现，投资好转仍须以销售持续复苏为前提。

1-2 月房企到位资金同比跌幅仍维持个位数水平（1-2 月-3.6% vs.12 月-7.1%），其中自筹资金跌幅收窄16 个百分点，但个人按揭贷款同比跌幅走阔13 个百分点；同期各项投资端指标仍延续此前的疲弱表现，房地产投资同比下跌9.8%（12 月-13.3%），新开工面积同比下跌30%（12 月-23%），竣工面积同比下跌16%（11 月-20%），施工面积同比下跌9.1%（12 月末为-12.7%）。我们认为上述指标表明，在新房销售仍存在不确定性的背景下，房企投资意愿和能力尚未发生系统性转变；我们仍维持2025年投资端指标相对承压的预判1，重点关注更领先的销售端变化，即总购房需求相对平稳、房价跌幅有所收窄的“缓和”表现能否顺利实现。

关注房地产及物管板块投资机会。如2025 年行业基本面走势趋于“缓和”，板块估值或将以“稳”为主，间或受到资金流向、投资者风偏、短期量价走势、政策相应力度等因素影响而有所波动。往前看，我们认为3、4 月小阳春期间楼市基本面可能呈中性表现，开发板块的配置上阶段性应以基本面优质的头部房企和部分受益于收储和城改政策的类城投标的为主，A股推荐城建、招蛇，建议关注金地，相关标的还有城投控股（未覆盖）、新城（未覆盖），港股推荐华润、建发国际、中海。多元板块建议关注结构性机会，如企业经营改善带动业绩持续增长的中海物业、绿城服务，以及受益于消费提振的华润万象生活。

风险

政策节奏和基本面修复不及预期，房企信用风险超预期发展。