行业近况

我们更新了2025 年1 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

1 月二手房成交量同环比走弱，房价延续缓跌态势。成交量方面，1 月中介口径80 城二手住宅成交量指数环比下降21%，同比增幅进一步收窄至+24%（2024 年12 月+53%）；相应地，1 月（不含春节周）备案口径15 城二手房销售面积环比下降30%，同比增幅收窄至+28%（2024 年12 月+70%）；1月二手房交易量同环比均走弱的态势较为明显。成交价方面，1 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比继续下跌0.4%（12 月-0.5%），跌幅相对平缓一定程度上与春节季节性相关，还须观察2、3 月的变化趋势；而1 月成交议价空间加速走阔21BP（2024 年12 月+9BP）至7.67%则提示出，新政脉冲后需求走弱可能对买卖双方相对议价能力形成新的冲击。

1 月受春节影响二手房挂牌量、价均走平，后续重点观察居民购房需求延续性。挂牌量方面，1 月我们监测的130 城二手住宅挂牌套数先增后降，整体基本走平（2024 年12 月+0.3%）。挂牌价方面，1 月重点城市中金同质性挂牌价格指数环比走平（2024 年12 月-0.6%），挂牌房源调价幅度环比收窄34BP 至-4.11%（2024 年12 月-10BP）。我们认为1 月挂牌价走平、下半月挂牌量走低均与春节期间交易相关活动暂停有直接关系，符合以往年份中春节的季节性特征，须待交易活动恢复后观察市场趋势的真实变化，其中核心关注居民购房需求的延续性。

1 月住宅挂牌租金和租售比环比走平，租赁市场整体运行平稳。1 月中金同质性挂牌租金指数环比持平微增0.1%，与2024 年1、2 月走势具有一定相似性，不排除存在一定季节性影响的可能；受挂牌租金和挂牌价均走势平稳影响，1 月租售比也走平，仍为2.16%；同期待租周期为2.51 个月，与上月和去年同期水平基本相当，租赁市场整体平稳。

估值与建议

关注地产及物管板块投资机会。1 月二手房交易量有所走弱、房价延续缓跌态势，挂牌量价表现平稳，整体上受春节季节性影响较为显著；往前看，我们认为还须进一步观察节后居民购房需求的延续性和政策施力节奏，可适时择机布局：1）基本面优质房企，如招蛇、滨江、华润、绿城、建发国际、中海；2）受益于收储、城改政策加速落地的类城投标的，如城建发展，相关产业公司还有城投控股（未覆盖）、天健（未覆盖）；3）关注部分房企困境反转机会，如金地，相关产业公司还有新城（未覆盖）；4）把握物管板块结构性机会，如绿城服务、华润万象生活、贝壳。

风险

政策节奏和基本面修复不及预期，房企信用风险超预期发展。